当去年住宅调控开启时，业内已预言下一轮调控对象一定是商住项目，而近日北京在出台相关商改住禁令后，又有传言商铺将是下一个调控目标。4月北京在租售的商业地产项目在近一年时间首次出现无降价，价格上涨的现实又再次加重了政策干预的预期。

　　●商业地产项目价格上涨势头明显

　　或加重政策干预预期

　　相关数据统计显示，4月北京商业地产市场近500个在租售写字楼和商铺中，共有29个商用项目租售价格发生变动，并且全部上涨，分析人士指出这是近一年时间里，北京商业地产领域首次出现无降价现象，而今年1-4月商业地产项目价格的上涨势头也较明显。

　　有市场人士指出，在过去五年时间内，北京将商业用地和金融公建用地改为商住项目的大约有800万平方米，直接后果之一就是写字楼租金和售价的大幅度上涨。同时，该人士还指出，商住项目的购买体一般是过渡性自住需求和资金避险需求两种，今后商住项目被叫停，在高通胀环境中，不排除更多个体资金投入到商业地产领域，主要是商铺投资中，加之越来越多的国外连锁品牌等大举在京开店，这些都必将引发商业地产价格的再次上涨，而不可避免地加重了政策干预的预期。

　　仲量联行负责人表示，随着北京叫停商住楼，未来商业地产的供应量将逐步加大，一定程度上将对成交量和价格产生影响。

　　●金融管控是调控商业地产的大趋势

　　增大持有税加重个体投资者负担

　　关于政策，伟业我爱我家集团一手事业集团投资顾问公司商业不动产事业部总经理丁元表示，金融管控肯定是大势所趋。通过对商业地产持有税的调整，以达到调整市场的目的。

　　而税收调整对于个体投资者来说影响非常大。以2008年的一次大调整为例，相关政策规定2008年12月1日起，北京商用等个人非住房在出租时，不再试用原5%的综合征收率计征税费，而改用同时征收营业税、城建税等多种税费形式的分税种计征方式，调整过后，出租税率由5%升至26%-0%左右。虽然，此后没多久出租税率进行了大举回调，但业内人士表示，根据不同的时机采用不同方式调整持有税始终处于“活跃状态”，并不排除今后商铺持有者将担负20%-0%重税的可能性。而重税又将带来租金上涨的后果，而相关商业经营的价格也将面临调整。

　　●投资回报被透支

　　个人投资商铺更需谨慎

　　丁元表示，大至写字楼、购物中心shopping mall，小至社区底商商铺，都不是赚快钱的工具，他们在被给予了正确的定位之后，都要经历三年左右的“养育期”，投资者不能过于短视。而且，对于大多数个体投资者来说，目前北京很多商铺的出租回报被高昂的买卖价格严重透支，有的项目可能20年才能收回成本，因此，建议个人投资者切勿在高通胀背景下，仅因商住楼被禁，就盲目投资商铺。此外，丁元建议在购买商铺时，一定要注意产品的可调整性，考量其硬件设施都能满足哪些业态的经营，而这些业态又是否适合该商铺所处环境经营，往往一些个人投资者没有注意到这些，从而造成了商铺后期运营和管理的不善，不是不能满足经营业态的需求，就是不能满足居民的需求。

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