楼市调控越调越涨 中国楼市需要真正行之有效的长效机制

　虽然最近几年政府多次出台各种政策进行调控，但仍然难阻房价飞涨。普通民众依靠正常劳动收入，去买房安居乐业变得越来越遥远。

　　有鉴于此，一些专家学者提出，中国楼市需要一套真正行之有效的长效机制，而不是以限购为主的短期“急就章”。

　　在提长效机制之前，有必要先搞清楚两个问题，一个是中国房地产市场（这里主要是指住宅市场）的真实供求状况，一个是楼市调控的具体目标。遗憾的是，很少有人愿意静下来思考这两个问题，只好陷入周而复始的争论。

　　早在2011年初，北京出台15条楼市调控细则的时候，笔者就提出，调控之前需要尽快进行一次全国住房普查。难以想象，对于房地产这样关系到国计民生的领域，宏观调控多年，竟然还没有开展过一次全国性的住房普查，即使是以省或直辖市为范围的住房普查也从来没有开展过。与之相反，全国性宏观调控措施已经出台了不计其数的版本。盲人骑瞎马，夜半临深池，宏观调控在尴尬中走向尴尬，也是再正常不过的结果。

　　中国已经成功进行过多次全国性的人口普查，以及经济普查。由于住房的不可移动性和住房产权登记制度，全国住房普查在技术上难度应该比人口普查和经济普查更小，在执行上也更加容易。以家庭为单位，以家庭人口为参照系数，进行全国性住房普查，并全国登记联网，只有在此基础上，政策的制定者们才能更加趋近合理。

　　出于众所周知的原因，普查的结果可以暂时不公开，全国联网的信息也仅供一定决策范围内查阅和使用，以使科学调研和调控的阻力变得最小。

　　遗憾的是，三年即将过去，我们还没有补上这一课。而可怕的是，我们补这一课的时间越晚，浪费的时间和社会财富成本将越大。中国的住宅总量是供不应求还是分配不均？这一问题的真实答案，将决定中国最终采取什么样的调控手段，决策者得不到真实、完整、具体细致的信息，调控策略就会出现偏差，整个社会为此将付出极其昂贵的代价。

　　至于楼市调控的具体目标是什么？很多人想当然地认为，就是把房价降下来，这种认识或许是想当然，朴素得有一点一厢情愿。理性地看，楼市调控最理想和理性的目标，也许就是让普通公民能够靠自己的劳动收入，在自己生活的城市，买得起用于自住的房子。

　　那么，中国楼市调控的长效机制到底在哪里？办法应该是，摸清家底之后，去投资化和扶助民生将是楼市长效机制的两大主线。

　　摸清家底我们就会发现楼市的症结在哪？是总量不够还是分配不均？如果是总量问题，那需要加大投资，而如果是因为炒房、投资行为使得住房分配不均，那就需要对症，坚决去除投机性炒作的土壤。

　　这就需要，在住房信息登记联网完成之后，对家庭第三套和三套以上住房开始征税，压缩投资炒房的套利空间，这是楼市调控长效机制的一大主线。例如，对家庭第二套住房，首付5成按揭，无利率优惠；第三套住房，每年按价值5%征收房产税，第四套10%，依次递增。当然，具体税率得政府说了算。如此一来，炒房者的持有成本和风险上升，获利空间缩小，自然会考虑离开。这一措施，将结束中国楼市此前10年来全民炒房的击鼓传花游戏。

　　在去投资化的同时，降低自住型购房的门槛，将是长效机制的另一大主线。具体操作来看，对城市居民购买的首套住房，减免交易税费，首付降低到一成（如果商业银行能够控制风险，首付比例降到５％甚至零也未尝不可），都可以大大减轻购房者的支付压力。另外，对于购买家庭首套房的贷款（贷款 / ），利率给予一定优惠，政府也补贴部分利息，都是可取的。

　　据笔者所了解，在京沪广深等一线城市，购买家庭第一套住房的当地居民，绝对数量已经很小。当地政府为此支付的社会成本有限，而为此获得的社会效益与支持将远大于投入，何乐而不为？

　　总而言之，让市场回归理性，政府保障市场秩序和民生，这才是行之有效的楼市长效机制。