楼市进入“明码标价”时代

　　根据发展改革委３月份发布的《商品房销售明码标价规定》，自５月１日起，商品房销售实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。随着新政策的正式启动，以往同样一套商品房在几天之内连续涨价的情况很可能会成为历史。

　　今年３月，国家发改委颁布了《商品房销售明码标价规定》，要求商品房销售明码标价，并不得随意涨价。

３月２８日，国家发改委又专门发出通知，要求各省区市价格主管部门抓紧制定本地商品房销售明码标价的实施细则，并尝试建立商品房销售价格备案、商品房销售“一价清”、成本申报、事先约谈提醒告诫等制度，探索积极有效的管理办法。

　　对于发展改革委“明码标价”的商品房销售要求，业内人士认为，这对规范房地产销售，打击“捂盘惜售”将起到积极的作用，不过具体效果如何仍要看政策的执行力度和相关配套措施的出台和执行情况。

　　１日当天，记者走访了北京市几处在售的商品房楼盘，多数购房者并不了解已经正式启动的这项新政策，不过对于“明码标价”的政策大都明确表示欢迎。“这项新政策肯定有利于楼市调控的落实。也能避免部分开发商利用‘均价’或者‘起价’等数据吸引客户，制造楼盘热销的假象。”一位购房者在接受记者采访时表示。

　　对普通的购房者而言，购买某一楼盘的商品住房时重要的价格参考多是该楼盘的成交均价。不过开发企业公布的“均价”或是开盘时的“起价”往往与实际签约时的价格不同——通过“捂盘”“多次放盘”或其他方式，开发企业可以人为地制造销售紧张的气氛，借机涨价，从而使得很多购房人的实际购买价格大大超过宣传时的“均价”和“起价”。而新政策的实施，无疑有利于抑制部分开发商的违规行为，特别是在开盘销售中，根据客户数量而随意加价的行为会被有效遏制。

　　其实，对于房屋销售价格制定的问题，国务院曾多次出台过政策，规范开发企业的销售行为，为销售价格设上限。不过此前的商品住房价格管理多集中在房管部门，物价部门并没有参与其中。

　　杨红旭表示，规定实施后与此前对房地产市场的调控最大的不同在于：“不像以往通过房管部门的条线进行管理，而是从物价管理的条线对房屋销售进行监管和控制。”

　　由于规定明确要求各级价格主管部门要抓好规定的贯彻落实工作，这意味着除了住建部门、土地部门、房管部门之外，地方物价管理部门将正式介入到房地产调控当中。物价部门参与房屋价格的监管，从管理机制上讲扩大了管理的纵深和条线，是房屋销售综合管理的重要组成部分。“对于普通购房者而言，在与开发企业发生价格上的纠纷时，又多了一条投诉的渠道。”杨红旭说。

　　事实上，自从去年国务院常务会议出台十条措施调控房地产市场之后，按照要求，各地就已经加强了对项目价格申报的管理，提高了标准。开发企业在售房时的价格只能低于向房管部门申报的价格，如果高于这个价格必须重新申报。

　　这些政策的严格执行倒逼一些开发企业在申报时选择了较高的申报价格，因此在实际签约的过程中，成交价格往往低于预售价格１０％左右。同样，新的政策执行后，“高价申报、低价售房”的情况是否会加剧，同样考验着政策的实际效果。

　　采访中一些购房者也表示，在具体的购房过程中，每套放盘的商品房价格其实是比较固定的，但开发企业往往会采取分段放盘、逐步涨价的方式提高房价，这却让人有些无奈。在明确“一房一价”政策的同时，希望能够进一步加大对捂盘惜售和分阶段开盘等问题的监管，让“明码标价”的政策利好真正变成普通购房者的利益。

　　关于开发商高价申报、低价售房的情况是否会出现，不久前，发展改革委价格监督检查司司长许昆林称，将逐步完善相关配套措施，绝不会让《商品房销售明码标价规定》成为一纸空文。同时，在商品房销售明码标价规定实施之后，还会陆续出台一系列规范房地产行业价格行为的政策措施，其中就包括房地产反暴利的相关政策。