周边大量富裕人的资金流入 抬高一线城市的住房价格

　近日，北京第一宗 “限房价地块”推出后乏人问津。由于限定的商品房价格要比周边楼盘均价低6000元左右，未来该地块能否顺利成交仍有待跟踪调查。笔者认为，市场经济主体追求利益最大化，若完全指望房地产开发企业承担社会责任，降低利润追求目标，可能并不符合市场经济运行规律，或难起到为房地产市场降温的效果。

　　一线城市房价上涨，有其坚实的物质基础和社会人文优势。北京、上海等一线城市，基础设施建设较为完备，历史厚重，富于人文关怀，吸引了庞大的就业人。就北京而言，2012年末常住人口规模已经达到2069.万人。如此规模的常住人口将形成持续强劲的住房需求。同时，一线城市经济结构趋向优化，第三产业比重接近发达国家水平，人均国内生产总值也明显高于其他省份，对相对较高的房价形成了有效支撑。特别是周边省份大量富裕人的资金流入，抬高了一线城市的住房价格，为存量住房的盘活与改善性住房需求的增加创造了现实条件。

　　考虑到一线城市房价具有坚实支撑，虽然在土地出让环节限定商品房售价，对商品房市场有明显的调整作用，但可能并不符合房地产开发企业利润最大化的追求。在生活中，我们有一个经验规律，“便宜没好货”，明显低于市场价格的商品，或多或少会存在一些缺陷。目前看，一线城市住房价格并不是没有调整的空间。从住房租金折算，持有商品房的投资收益率不到2%，明显低于银行存款利率。这表明一线城市住房价格与住房租金形成了明显偏离，房价继续上涨存在较大风险；同时，住房租金将自发形成拉动房价向下的力量。

　　抑制一线城市房价上涨，也有一些符合市场经济规律的治理手段。首先，要严格执行房地产交易个人所得税政策。虽然20%的个税率有可能会转嫁给买方，但同时也会抑制一部分投资投机性住房需求。当前需要重新检讨免征的条件。同时也需要加大对阴阳合同的打击力度。其次，要加快实施房产税，大幅提高二套房（二手房 / ）以上商品房的持有成本，推动二手房大量入市。第三，要加强对房地产交易资金合法性的审查和监管。通过个人所得税缴纳证明作为辅助审查手段，综合判断房地产交易资金的合法性，并作为过户的前置条件。这一政策对腐败资金、漏税资金有较大威慑力。第四，要扩大房地产信贷政策差别化程度。以房价为标准，划分不同房价的首付比、贷款利率，有利于形成理性的住房消费理念。

　　一线城市房地产市场治理，很难把握好一个度。一方面是住房需求成为城市经济发展的重要增长动力。以第三产业为绝对主导的城市经济，商品房必不可少。很多来一线城市打工的人，蜗居成为无奈选择，默默支撑了城市经济的发展，政府需要创造条件满足这些人的住房需求。另一方面，如果外来务工人员住房需求较容易满足，可能会增加一线城市人口资源压力，维持一个相对较高的房价。因此，大力发展保障性住房，满足中低收入人住房需求；将商品房市场完全交给市场，通过税收、金融政策进行调整，避免形成并扩大房价泡沫。