盘活存量资源 短期内改善房价过快上涨的短缺因素

近日，杭州市正式公布《关于规范杭州市区经济适用住房上市交易和回购管理的实施意见(试行) 》。该实施意见明确，签订购房合同(含预售合同)满5年的经适房可上市交易，不过经适房住户要按照评估价与当时经适房购买价差价的55%向政府交纳土地收益等价款。该实施意见自公布之日起0日后施行。
  杭州经适房入市，之所以涟漪万千，无非有几个背景：一是各地早建的经适房基本已到或快到"5年期"，杭州增值部分55%归政府的比例和南京一样，但相较济南、北京等已实施经适房入市的城市要低，数据显示北京和济南为70%。怎样确定"充公比例"、如何支配转卖收益，凡此种种，都是需要好好考量的问题。二是近日有媒体统计，从200年至今的10年时间里，管理层出台房地产相关的宏观政策达4次，房价也随之上涨超过10倍。在国五条新政效力似乎边际递减的事实语境下，从经适房上打破供需比的入口，似乎也不失为一种努力作为的姿态。

  来自官方数据显示，今年上半年，杭州新建商品住房成交量同比上升，价格同比上涨。杭州市区商品房成交均价.7元/平方米，其中商品住房成交均价.1元/平方米，同比上涨25%。面对这样的现实，将闲置或准闲置的经适房抛入有效供给的市场，显然有利于盘活存量资源，短期内改善房价过快上涨的短缺因素。当然，如果从更宏观的视角看，有人将之视为"试水房地产调控长效机制"，以去行政化的姿态发挥市场的功用。

  想法是美好的，但现实未必依照逻辑而生。一者，截至目前，杭州市公开销售经适房7万多套，而满足上市条件的经适房估计也已有数万套。但这里有一个悖论，从经适房的享受对象来说，如果真是审批严苛，一般底层家庭三五年难以去追求"改善需求"，这既是因为收入结构决定的，也是因为这几年宏观经济形势决定的；反之，如果大量经适房到期就能贩卖，要么说明基尼系数立竿见影地转身了，要么说明很多人本来就不是经适房的合法"主人"。

  二者，从价格上来看，也别指望经适房能以"经适"的价格来入市。8月14日的《工人日报》介绍了北京的情况--"虽然是经济适用房，转成商品房后，价格一样涨的厉害，而且非常抢手。"记者近日走访北京回龙观、天通苑等保障性住房小区了解到，"经满五唯一"住房成为二手房市场的给力卖点，备受"刚需族"青睐，其价格差不多是业主当初购买的10倍。房东不是慈善家，羊毛出在羊身上，经适房一旦入市，自然会在市场中到合适的价格。指望它们价廉物美地为"拉低总房价"做贡献，这个想法实在过于天真。

  真要让经适房解决房价或居住问题，政府回购是最合理的办法，既保障了部分住户改善需求的权利，也防止"随行就市"后还是让大多人买不起。当然，早在2007年，杭州就出台了《杭州市区经济适用住房管理办法》，着手经济适用住房上市交易和回购管理细则的制定工作。2009年底，建设部下发了《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》后，根据新政内容，杭州再次启动新一轮的修改工作。政策本身的取向，也未必在于210年的地方楼市（楼盘 / ）。毕竟，从经适房占比及高增值归政府的操作来看，短期平抑房价确实可能性不大。