商品房明码实价如何才能做“实”？

国家发改委价格监督检查司近期将推出商品房明码实价管理规定，商品房将实行一套一标价，其标价不得超过申报备案价格。

　　（月16日《京华时报》）

　　对于消费者来说，“明码实价”的好处确实显而易见，既能省去商品交易过程中频繁讨价还价的麻烦，又能减少或避免因商家虚假标价而带来的价格欺诈风险。因为“实价”中的“实”，既是一种真实的“实”（大致符合商品或服务实际成本的真实价格），也是一种诚实的“实”（是基于市场诚信、无欺的交易价格）。

　　但是囿于“理性经济人”的基本假定，市场交易主体所追求的都是使自身利益的最大化，在现实的买卖交易中，要真正做到“明码实价”、保证“实价”能够名副其实，显然又并不容易，还须一些重要的前提条件予以支撑。

　　前提之一，“明码实价”所涉及的商品或服务市场本身应该是充分市场化的，商家是充分竞争的，消费者也是可以充分选择的。否则，如果某项商品或服务的市场，实际上是垄断封闭的、消费者并没有多少充分的消费选择权，那么，即使商家愿意明码标价，他也会倾向于标一个大大高于实际成本的虚高价格，而不大可能是真正的“明码实价”，因为只有这样，商家才可能最大程度维持垄断暴利。

　　在我看来，目前我国的住房市场并没有充分市场化。一方面，住房背后所依赖的基本要素——土地本身就被垄断着；另一方面，对于消费者来说，除了向开发商买房之外，也没有多少其他的住房消费选择（如自建房、充裕的保障房）。这种背景下，商品房“明码实价”最终的结果恐怕只会是“明码高价”——在一个没有充分市场化、能长期维持“只涨不跌”行情的市场里，开发商怎么可能舍弃暴利而选择“实价”？

　　前提之二，“明码实价”所明确的制度约束力也即惩罚力度，应该足够强大、能够对违法或拒绝“明码实价”的经营者构成足够的制度威慑力。其实，关于“明码标价”，我们并不缺乏相关制度，如我国《消法》、《价格法》都有“应当明码标价”的要求，而《关于商品和服务实行明码标价的规定》还明确：“经营者实行明码标价，应当遵循公开、公平和诚实信用的原则”。这表明法律所要求的“明码实价”，其实就是基于“公开、公平和诚实信用”的“明码实价”。

　　既然如此，为什么目前的现实却是“标价已经沦为一种摆设，基本都是走议价模式”？一个根本原因就是，这些“明码实价”制度并没有对违法者给予真正具有威慑力的惩罚。如价格法仅规定，“经营者违反明码标价规定的，责令改正，没收违法所得，可以并处5000元以下的”。在一套商品房动辄价值上百万的今天，区区5000元，对于开发商来说根本谈不上是什么惩罚。此外，在推行“明码实价”过程中，如果价格管理部门自身不作为、放任商家虚标价格，应受到什么样的惩罚，现行制度也没有做出明确规定。

　　从这个意义上说，“明码实价”中的“实价”，不仅应该是商品或服务本身的“实价”，也应该是相应管理制度本身中明确到位的违法“代价”。不认真实行、监管“明码实价”，商家和监管者都应受到法律的严惩，如此“明码实价”才有实质意义。