金地集团潘韬表示商业地产变得很拥挤而即将要面临四大挑战

从成立之初到现在，金地集团一直都是一个纯粹的住宅开发商。但是，去年九月份，金地集团成立了商业地产公司，从一个纯粹的住宅地产转而涉足商业地产。金地的转型并不是个案。从2009年开始，大概中国排名前二十的住宅开发商，80%都开始做商业地产，突然之间商业地产这个领域变得拥挤起来。应该说，住宅开发商转向商业地产领域，是因为大家都看到这样几个趋势：

　　趋势一：从中国城市化进程角度来讲，去年城市化水平达到46.9%。

　　趋势二：还有一个很重要的数字：2009年中国的社会零售品总额的增长率一直是GDP的2倍以上，保持在15%到20%之间。从2009年开始，消费经济真正地开始成为中国经济增长的主力之一，这个时候对商业的渴求就特别多。再加上政府的不断调控，从某种意义上来讲，调控把大量的资本从住宅地产挤到了商业地产领域。从去年九月份开始，北京、上海住宅的交易量和商铺的交易量明显发生变化，就是商铺开始高于住宅了，所以这是明显的挤出的效应，我估计在今后的五到十年这种变化会更加明显。

　　总而言之，大量的房地产公司进入商业地产领域，这是一个不可逆转的趋势。但是，最后谁会活下来，是一个很大的问题。我先做一个预测。

　　刚才我说过从2009年开始，各种各样的公司大批地进入商业地产，商业地产进入战国时代，雄并起、中原逐鹿，抢地、抢人、抢钱，竞争非常地激烈。但是商业地产行业本身有自己的规律，它的门槛比较高，专业性比较高、对资本的要求比较高，另外，中国的商业地产的市场规模还是有限的，所以我估计五到八年，最长八年以后，中国的商业地产就会从战国时代变成三国时代。到时候，剩下的具有全国性影响力的公司我估计不会超过5家，变成三国鼎立。如果我的预测不准的话，8年以后我就退出这个行业，因为我估计那时候我也没什么工作可干了。

　　为什么这样说？我认为现在所有的商业地产的公司，都面临着四个比较大的挑战。

　　挑战一：商业资源明显匮乏。换句话讲叫“僧多粥少”。客观来讲，中国的商业本身发展比较落后，有的学者说，中国的现代商业可能要从1995年家乐福进入北京市场开始算起。这个说法比较容易引起争议，但是我觉得是有道理的。在此之前，中国的商业就是农贸市场和传统的百货店，几乎没有现代化，连超市都没有，更不要说购物中心和现代化的商业。

　　中国商业发展历史非常短，这就导致了国内优质的商业资源特别少，而国外优质的商业资源进入国内的也不多。我记得有一个统计，北京是全国商业最发达的城市，但是北京只拥有.2%的商业品牌，其他城市就更不用说了，这就意味着大家都在抢这些优质商业资源。

　　我们看过很多这样的报道，成都今后两、三年要建50个购物中心，天津也要建几十个，那么商家有多少呢？我曾经做过商家库，优质商家非常少。举一个超市的例子：真正能够成为合作伙伴的超市，以我的标准不超过8家。几百个购物中心抢这8家超市，这就是我说的商业资源明显匮乏，僧多粥少，招不来商，即使招来商同质化现象也非常严重。这是一个挑战。

　　挑战二：人才匮乏。刚才说中国的商业很落后，其实中国的商业地产本身发展也很短，顶多从2000年算起，或者从万达开始做商业地产的2002年开始算起，不超过10年的时间。一个行业不超过10年的发展会有多少人才储备呢？非常少，大部分是像我这样半路出家的人，专业人才非常之少，但是又有这么多的企业进入这个领域，人怎么？根本不到。人力资源供不应求，对企业来讲意味着什么？成本上升。

　　给大家举一个非常典型的例子。2006年的时候，我招过一个经理，当时是从西南政法大学毕业的一个硕士研究生，招到我手下做经理，当时500块钱一个月。去年年底，我离开万达，他也离开万达。后来我问他，你工作得怎么样？他说：还行，我也做商业地产了，我开价70，对方还了60我不想去。就是说，他开了70万年薪，对方还了60万年薪但是他没去。后来他了一个50万年薪的，但是有提成而且提成不封顶。这个例子反映出，人才短缺造才市场的价格被扭曲了。

　　挑战三：产品的问题。现在大家一窝蜂地都开始做城市综合体，或者一窝蜂地都开始做万达那种产品，这很危险。华润、中粮、万达的这些产品都摆在那儿，你必须和他有差别，你抄他你就会死。

　　现在我听到最多的话是，所有的老板都跟我拍着胸脯、信誓旦旦地说要做“第二个万象城”。如果你这么想，你这个企业就会输掉，你不可能成功。“万象城”有很多东西是你无法复制的，就像港汇和恒隆地产一样，那种项目很难复制。如果你做项目你要抄谁，你肯定做不好，会做死掉。你要做自己的产品线，你既要做得起来，还要有别于他人，你一定要做出自己的好产品来。我个人建议，产品线不要太多，顶多两条，一条也行，但是这条产品线是你的企业会做的，喜欢做的，而且能够做得出来的。有的公司走另外一个极端，一个公司同时做几条产品线。我曾经见到一个公司同时做四个项目四个产品，那对团队的要求是非常高的，根本驾驭不了。

　　挑战四：资本的问题。商业地产在本质上是金融的问题，金融模式不解决，商业地产是做不好的。跟西方相比，中国没有相应的金融工具，没有基金，更没有REITs（房地产投资信托基金）。银行贷款最长三年，但是商业地产是需要长期投资的。只要不推出REITs，短贷和长投之间的这个矛盾永远无法解决。怎么办？万达的模式是靠部分销售，其他公司怎么办？华润的模式是靠母公司输血，一下子投资40亿沉淀下来他不管，只要这个资产是优质就可以了，但是一般的地产公司是承受不了的。

　　所以，我们所有的人都要想好，我们这个公司做商业地产，将要采取的商业模式，或者更狭隘地说，我们要采取的金融模式是什么？怎么样让你的商业地产赚钱？做企业根本的就是要获得利润、要赚钱，但是在中国目前的金融环境和商业环境下，你很难赚到钱，甚至赚不到钱。为什么会这样？刚才我说了中国没有相应的金融工具去支撑，弄得不好你的现金流就会断裂。所以，你必须自己想好你的金融模式是什么。

　　在中国，很多地方的商住是倒挂的。几年前我们曾经做过一个调研，但是现在可能不准确了——全国只有12个城市，写字楼的租金和销售价格比住宅高，其他全部倒挂，就是写字楼比住宅便宜。因此，如果谁想短期之内靠租金赚钱几乎是不可能的，商业物业的租金水平非常低。目前中国除了极少数的项目和极少数的城市能靠租金带来利润，其他大部分项目的租金都很低，低到什么程度呢？我大概算了一下，在中国如果你能够用租金把你的利息还掉，你就算合格的项目，更不要说利润了。

　　所以在这样的环境下，你怎么去替你的公司出一个赚钱的模式，或者说怎么出一个模式能够让你的公司能够持续、健康、稳定的发展，这恐怕都是一个问题。这个问题怎么解决？各个公司拥有各自的资源、能力和特性。市场上相对成熟的一个模式是华润和中粮，另一个模式是万达和宝龙。但是这两个模式只是解决了企业目前的发展问题，没有最后打通金融这个任督二脉。如果哪个公司在金融这个问题上出一条出路来，能够率先走出长征，它就是一个标杆企业。

　　问题出来了接下来就是怎么解决问题。挑战和问题我可能看得比较明确一点，到底怎么解决，我也在摸索，我们公司也在摸索，整个行业都在探索。

（作者：金地商业地产公司常务副总裁 潘韬）