金地集团潘韬表示商业地产变得很拥挤而即将要面临四大挑战

文章描述: 从成立之初到现在,金地集团一直都是一个纯粹的住宅开发商。但是,去年九月份,金地集团成立了商业地产公司,从一个纯粹的住宅地产转而涉足商业地产。金地的转型并不是个案。从2009年开始,大概中国排名前二十的住宅开发商,80%都开始做商业地产,突然之间商业地产这个领域变得拥挤起来。应该说,住宅开发商转向商业地产领域,是因为大家都看到这样几个趋势:   趋势一:从中国城市化进程角度来讲,去年城市化水平达

金地集团潘韬表示商业地产变得很拥挤而即将要面临四大挑战

从成立之初到现在,金地集团一直都是一个纯粹的住宅开发商。但是,去年九月份,金地集团成立了商业地产公司,从一个纯粹的住宅地产转而涉足商业地产。金地的转型并不是个案。从2009年开始,大概中国排名前二十的住宅开发商,80%都开始做商业地产,突然之间商业地产这个领域变得拥挤起来。应该说,住宅开发商转向商业地产领域,是因为大家都看到这样几个趋势:

  趋势一:从中国城市化进程角度来讲,去年城市化水平达到46.9%。

一般到这个水平的时候,城市化的进程会开始放缓,住宅地产在顶峰之后,会开始呈现一个缓慢下降的趋势,它的利润空间包括拿地的机会都开始减少。我估计很多公司看到了这一点。

  趋势二:还有一个很重要的数字:2009年中国的社会零售品总额的增长率一直是GDP的2倍以上,保持在15%到20%之间。从2009年开始,消费经济真正地开始成为中国经济增长的主力之一,这个时候对商业的渴求就特别多。再加上政府的不断调控,从某种意义上来讲,调控把大量的资本从住宅地产挤到了商业地产领域。从去年九月份开始,北京、上海住宅的交易量和商铺的交易量明显发生变化,就是商铺开始高于住宅了,所以这是明显的挤出的效应,我估计在今后的五到十年这种变化会更加明显。

  总而言之,大量的房地产公司进入商业地产领域,这是一个不可逆转的趋势。但是,最后谁会活下来,是一个很大的问题。我先做一个预测。

  刚才我说过从2009年开始,各种各样的公司大批地进入商业地产,商业地产进入战国时代,雄并起、中原逐鹿,抢地、抢人、抢钱,竞争非常地激烈。但是商业地产行业本身有自己的规律,它的门槛比较高,专业性比较高、对资本的要求比较高,另外,中国的商业地产的市场规模还是有限的,所以我估计五到八年,最长八年以后,中国的商业地产就会从战国时代变成三国时代。到时候,剩下的具有全国性影响力的公司我估计不会超过5家,变成三国鼎立。如果我的预测不准的话,8年以后我就退出这个行业,因为我估计那时候我也没什么工作可干了。

  为什么这样说?我认为现在所有的商业地产的公司,都面临着四个比较大的挑战。

  挑战一:商业资源明显匮乏。换句话讲叫“僧多粥少”。客观来讲,中国的商业本身发展比较落后,有的学者说,中国的现代商业可能要从1995年家乐福进入北京市场开始算起。这个说法比较容易引起争议,但是我觉得是有道理的。在此之前,中国的商业就是农贸市场和传统的百货店,几乎没有现代化,连超市都没有,更不要说购物中心和现代化的商业。

  中国商业发展历史非常短,这就导致了国内优质的商业资源特别少,而国外优质的商业资源进入国内的也不多。我记得有一个统计,北京是全国商业最发达的城市,但是北京只拥有.2%的商业品牌,其他城市就更不用说了,这就意味着大家都在抢这些优质商业资源。

  我们看过很多这样的报道,成都今后两、三年要建50个购物中心,天津也要建几十个,那么商家有多少呢?我曾经做过商家库,优质商家非常少。举一个超市的例子:真正能够成为合作伙伴的超市,以我的标准不超过8家。几百个购物中心抢这8家超市,这就是我说的商业资源明显匮乏,僧多粥少,招不来商,即使招来商同质化现象也非常严重。这是一个挑战。

  挑战二:人才匮乏。刚才说中国的商业很落后,其实中国的商业地产本身发展也很短,顶多从2000年算起,或者从万达开始做商业地产的2002年开始算起,不超过10年的时间。一个行业不超过10年的发展会有多少人才储备呢?非常少,大部分是像我这样半路出家的人,专业人才非常之少,但是又有这么多的企业进入这个领域,人怎么?根本不到。人力资源供不应求,对企业来讲意味着什么?成本上升。

  给大家举一个非常典型的例子。2006年的时候,我招过一个经理,当时是从西南政法大学毕业的一个硕士研究生,招到我手下做经理,当时500块钱一个月。去年年底,我离开万达,他也离开万达。后来我问他,你工作得怎么样?他说:还行,我也做商业地产了,我开价70,对方还了60我不想去。就是说,他开了70万年薪,对方还了60万年薪但是他没去。后来他了一个50万年薪的,但是有提成而且提成不封顶。这个例子反映出,人才短缺造才市场的价格被扭曲了。

  挑战三:产品的问题。现在大家一窝蜂地都开始做城市综合体,或者一窝蜂地都开始做万达那种产品,这很危险。华润、中粮、万达的这些产品都摆在那儿,你必须和他有差别,你抄他你就会死。

  现在我听到最多的话是,所有的老板都跟我拍着胸脯、信誓旦旦地说要做“第二个万象城”。如果你这么想,你这个企业就会输掉,你不可能成功。“万象城”有很多东西是你无法复制的,就像港汇和恒隆地产一样,那种项目很难复制。如果你做项目你要抄谁,你肯定做不好,会做死掉。你要做自己的产品线,你既要做得起来,还要有别于他人,你一定要做出自己的好产品来。我个人建议,产品线不要太多,顶多两条,一条也行,但是这条产品线是你的企业会做的,喜欢做的,而且能够做得出来的。有的公司走另外一个极端,一个公司同时做几条产品线。我曾经见到一个公司同时做四个项目四个产品,那对团队的要求是非常高的,根本驾驭不了。

  挑战四:资本的问题。商业地产在本质上是金融的问题,金融模式不解决,商业地产是做不好的。跟西方相比,中国没有相应的金融工具,没有基金,更没有REITs(房地产投资信托基金)。银行贷款最长三年,但是商业地产是需要长期投资的。只要不推出REITs,短贷和长投之间的这个矛盾永远无法解决。怎么办?万达的模式是靠部分销售,其他公司怎么办?华润的模式是靠母公司输血,一下子投资40亿沉淀下来他不管,只要这个资产是优质就可以了,但是一般的地产公司是承受不了的。

  所以,我们所有的人都要想好,我们这个公司做商业地产,将要采取的商业模式,或者更狭隘地说,我们要采取的金融模式是什么?怎么样让你的商业地产赚钱?做企业根本的就是要获得利润、要赚钱,但是在中国目前的金融环境和商业环境下,你很难赚到钱,甚至赚不到钱。为什么会这样?刚才我说了中国没有相应的金融工具去支撑,弄得不好你的现金流就会断裂。所以,你必须自己想好你的金融模式是什么。

  在中国,很多地方的商住是倒挂的。几年前我们曾经做过一个调研,但是现在可能不准确了——全国只有12个城市,写字楼的租金和销售价格比住宅高,其他全部倒挂,就是写字楼比住宅便宜。因此,如果谁想短期之内靠租金赚钱几乎是不可能的,商业物业的租金水平非常低。目前中国除了极少数的项目和极少数的城市能靠租金带来利润,其他大部分项目的租金都很低,低到什么程度呢?我大概算了一下,在中国如果你能够用租金把你的利息还掉,你就算合格的项目,更不要说利润了。

  所以在这样的环境下,你怎么去替你的公司出一个赚钱的模式,或者说怎么出一个模式能够让你的公司能够持续、健康、稳定的发展,这恐怕都是一个问题。这个问题怎么解决?各个公司拥有各自的资源、能力和特性。市场上相对成熟的一个模式是华润和中粮,另一个模式是万达和宝龙。但是这两个模式只是解决了企业目前的发展问题,没有最后打通金融这个任督二脉。如果哪个公司在金融这个问题上出一条出路来,能够率先走出长征,它就是一个标杆企业。

  问题出来了接下来就是怎么解决问题。挑战和问题我可能看得比较明确一点,到底怎么解决,我也在摸索,我们公司也在摸索,整个行业都在探索。

(作者:金地商业地产公司常务副总裁 潘韬) 更多推荐

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发布时间:2025-02-26 20:01:24
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评论列表 (有 9 条评论,13人围观)
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只要不推出REITs
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只要这个资产是优质就可以了
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人怎么?根本不到
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所以我估计五到八年
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但是在中国目前的金融环境和商业环境下
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我记得有一个统计
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你肯定做不好
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中国的商业就是农贸市场和传统的百货店