差别化信贷提供给差别化需求 多元化的融资渠道促进金融市场化改革

如果不动土地财政这一块，我们就会出现深层次调控失控的问题。

  《安家》：这几个月来，土地市场持续火爆，一线城市甚至接连出现多个“地王”。您曾多次表态说限房价竞地价不现实，土地财政急需改革，那么您认为目前土地财政的最大问题是什么？

  聂梅生：土地出让金收入大幅度的上升，说明调控进入了深水区，不调红线只调蓝线是下不来的，而且差距是越来越大。一旦土地出让金下滑，还不是大家现在说的影响地方收入，而关联到银行的土地抵押值的贬值，那样土地出让金和溢价就不值这么多钱了，银行的抵押物贬值，形成银行坏帐，因此同样地价是跌不得的。提出降房价，竞地价我也认为不太可能，因为竞拍中土地出让金创了历史的新高，房价下降，地价上升是不现实的，如果这样继续的话，是难以保障的，最终会引发金融风险，因为最后都在银行抵押了，现在到了重新审视的时候了。

  《安家》：那么您认为如果取消土地出让金，还可以用什么方式来代替呢？

  聂梅生：完全依靠土地出让金不行，我们可以用房地产税来代替，如果对所有的房屋征税，税率是1.5%的话，全国的存量住宅征税约是7600亿元，加上商业物业的房产收税会达到1万亿元以上，持续下去可以取代土地出让金。但是目前这种征收方式是不合理的，原因是现有的土地出让制度，已经一次性的收了70年的土地出让金，而且是在拍卖的背景下使地价大幅度的溢价，如果对业主采取逐年评估现值，逐年收取房产税的办法，而政府可以70年一次的将土地出让金全部收完，这是不合理的，除非政府也要采取逐年征收，这样才是合理的，现在的房产税改来改去，一会儿是物业税，一会儿是消费税，根子就在70年使用权。如果还要一年一年的收别人的房产税是行不通的，因此土地出让金的征收方式和用途已经到了改革的结点，我在这里呼吁，如果不动这一块，我们就会出现深层次调控失控的问题。

  《安家》：为了保持供地机制和土地财政关系的平衡，您认为应该如何建立房地产体制性改革及长效机制？

  聂梅生：长效机制有三，一是地根，二是银根，三是税收。如果能够逐步形成政府供地和市场供地的“双轨制”，解决农村建设用地和国有土地的同地、同权、同价问题，这对未来10年中国房地产业平衡发展将起到巨大的推动作用。银根有两方面，一是差别化信贷提供给差别化需求，更重要的是启动多元化的融资渠道，多元化的融资渠道将促进金融市场化改革，使民间资金同等进入，以带来活力和新鲜血液。税收包括房产税和房地产税以及增税和减税并用的手段。房产税和房地产税在财政部的一些说法中是分开的，这其中涉及到必须解决的法理问题，而且如果对存量房普征房地产税，那是一件涉及亿万人民财产的大事，应该认真地听证。