房产开发商捂盘惜售及哄抬房价行为被多重处罚

国家发改委敦促各地对捂盘惜售等违法违规行为加大曝光和处罚力度的声音尚未落地，上海方面便传出消息，上海市住房保障和房屋管理局对三家违法违规销售商品的开发商开出罚单。

　　上海市房管局网站发布的公告显示，因违法违规销售商品房，近日房管部门对上海弘晔房地产发展有限公司、上海双鸥置业有限公司和上海屹申房产开发有限公司进行了查处，分别处以、警告并责令限期整改等行政处罚。

　　前述三家开发商此番受罚的原因，多是在未取得商品房预售许可证的情况下，采取发放会员卡、VIP卡等方式收取预订款性质费用，以及未一次性公开全部准售房源对外预售、通过网下签订商品房定金合同。

　　昨日，网上房地产显示，此案涉及的恒盛湖畔豪庭、乐莫苑以及上海滩大宁城依然处于停售状态。其中，恒盛湖畔豪庭和乐莫苑的售楼处电话，始终处于无人接听状态。上海滩大宁城的销售人员则称，目前该项目无房可售，后期房源开盘时间尚未确定。

　　多重处罚

　　根据上海市房管局的公告，上海弘晔于2010年2-月，在未取得“恒盛湖畔豪庭”项目的商品房预售许可证情况下，采取发放会员卡方式收取预订款性质费用。近日，奉贤区房管部门对上海弘晔作出警告、责令限期改正，并处的行政处罚。

　　上海双鸥置业有限公司的受罚原因与上海弘晔类似。公告显示，该公司于2010年10月，在未取得“乐莫苑四期”项目的商品房预售许可证情况下，采取发放VIP卡方式收取预订款性质费用。近日，松江区房管部门对双鸥置业作出警告、责令限期改正，并处的行政处罚。

　　上海屹申房产开发有限公司旗下的“上海滩大宁城”，因在销售过程中，未一次性公开全部准售房源对外预售、通过网下签订商品房定金合同，受到了闸北区房管部门“责令限期改正”的行政处罚。

　　此外，上海市房管局已将针对上述三家违规开发商的行政处罚情况，通报上海市规土局、地方税务局、工商局，中国证监会上海监管局、中国银监会上海监管局等部门，对通报中违法违规的开发商采取暂停发行股票、债券，限制参加新购置土地、金融信贷活动，加强征税清算和稽查等措施。

　　行业潜规则被揭

　　前述三家开发商的违规做法其实并不新鲜。

　　2010年4月，国务院就发布通知明确，对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源。对已发放预售许可证的商品住房项目进行清理，对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度。（编注：2月2日，全国人大财政经济委员会向十一届全国人大常委会第十九次会议提交了《发展改革委关于落实全国人大常委会对国民经济和社会发展计划执行情况报告审议意见的报告》。报告提出，下一步要对房地产开发企业闲置土地、违法改变土地用途和性质、拖延开工时间、捂盘惜售等违法违规行为，加大曝光和处罚力度；对省级人民政府住房保障和稳定房价工作进行考核和问责，对政策落实不到位、工作不得力的进行约谈，直至追究责任。）

　　但违规销售商品房的案例依然屡有发生，问题多集中在“未一次性公开全部准售房源对外预售”上。

　　以2010年10月开盘的“乐莫苑四期”为例，该项目取得预售证的日期是2010年10月14日。此后有公开报道称，购房者发现，乐莫苑四期全部房源早在10月9日已售完。而附近一些中介却囤积了不少该项目的房源，此类房源不仅单价高出定价数百元，购房者还需额外支付“费用”才有望购得。

　　位于闸北的畅销楼盘上海滩大宁城一期也有此类问题。有公开报道援引购房者的话称，该项目刚开盘时宣称有400余套房源，网上房地产也显示有房源可售，但售楼人员却称该盘很早就已售罄。事后，有购房者了解到，该项目周边中介手中握有不少房源。

　　涉嫌此类违规的开发商可能远不止这三家。某楼盘的销售经理告诉早报记者，一个项目预售证申请的可售房源一般多达上百套，如果一次性推出，卖不掉的话，会对销售造成负面影响；如果一次性全卖出，则有可能造成利润未最大化。“因此，‘分批多次’已成为主流的销售策略。”该销售经理称。

　　母公司金蝉脱壳？

　　分析师薛建雄称，上海房管局的罚单能否取得预期效果，关键看两点：首先是停止违规项目的销售，理论上可以冻结企业资金流的回笼。一个项目的销售对开发商而言，往往意味着几十亿元的资金回笼。一旦销售被喊停，对于资产规模有限的开发商而言，无疑将是重大打击。其次就是证监会、银监会等主管部门的回应，对于“暂停发行股票，限制金融信贷”等决定如何监控。

　　薛建雄同时强调，公告中提到的违规“开发企业”，是单指项目公司，还是指开发集团，也是关键所在。

　　有开发商称，处罚公告中提到的是三个楼盘的项目公司，这很可能意味着，项目公司的母公司并不会受到限制。“开发企业完全可以通过另外的项目公司或新设项目公司拿地和融资。”该开发商称。

　　就上述开发商的说法，早报记者未能联系到监管部门置评。