限购令冻结购房需求并未真正减少需求 房价不降反升

　 限购令虽然严厉，但是在货币和信贷总量不减少的条件下，它只是把购房需求冻结在那里，并没有真正减少需求。造成的后果是，手中已有的房屋变得更加稀缺，人们反而不会卖出手中的房子。想想看，在限购令下为了搞到房子人们不惜假离婚，他怎么舍得卖呢?

　　限购令政策冻结了需求，但也抑制了供给。短期里，价格上涨可能被抑制住(实际未必)，但是减少更多的一定是成交量，并且将伴随房租的上涨。政策长期执行，房价可能大跌(只是可能)，但是这政策副作用大，长期执行的可能性不大。恰恰相反，假如没有其它政策措施相匹配，当房价真的要大幅下降的时候，政府又会出来救市的。

　　交易税和种种对于交易的限制，也都是不能降低房价的。交易环节的税收，最终由买房者和买房者分担，各自分担多少由其需求的价格弹性决定。需求弹性这个说法学术了些，你可以理解为谁更急迫，谁承担的税就多一些。假如开发商急于卖房子，那么开发商就要多承担交易税;反之，如果消费者急于买房子，那么消费者就要多承担交易税。交易税会减少交易，但是不能降房价。相反，它会增加房价。其它对于交易的限制，同样由于既没有减少需求，也没有增加供给，所以不可能降低房价。

　　公租房建设能不能降低房价?国外能，但是国内不能。为什么?因为国内有用地指标限制。大量建设了公租房，用于建设商品房的土地供给就更少了。国内的房子高度资本化，具有极强的投机性，因此不会因为公租房（租房网 ）增加，购买商品房的需求就减少。需求不减少，供给却减少，价格当然要不降反升了。所以，千万不能教条。那些拿什么房租收入比、空置率与国外作比较来判断中国房价的人，也都是犯了教条主义的错误。我们的货币制度、户籍制度、土地制度、基本政治制度都是与国外不一样，怎么能简单做那样的比较呢?

　　当然，我并不是要反对公租房假设，但是那为了维护社会稳定，而不是用来降低房价的。

　　房产税能不能降房价?答案是：没有简单的结论。如果房地产没有资本化，通俗说，人们买房子是为了消费用，而不是为了等待涨价增值，那么房产税不能降低房价，还会在一定程度上增加房价。但是，如果房地产已经高度资本化了，大量的人买房子是为了等待涨价增值，市场充满了投机性，那么也有两种情况：一是房产税很轻，低于房价上涨的幅度，那么房产税也是不能降低房价;二是房产税适当高，高于房价上涨的幅度，那么房产税能降房价。

　　一个有趣的问题是：为何多数城市选择限购令，而不是房产税?我的看法：因为前者损害的是还没有购房的新人的利益，不损害已经购房的既得利益者的利益，而后者不管你是打算购房的新人，还是已经购了房的既得利益者，只要持有多套房子、大面积的房子，都得承担这税赋，不易逃避。政策选择之所以如此，其实还是一个自己的刀削不了自己的把的问题。

　　我要特别强调一点的是，一般来说经济形势好房价会涨，这是一个普遍规律。这就是张五常讲的财富的仓库理论。财富需要有载体来承载。一个国家、地区，经济长期高速增长，房子、艺术品价格都会大涨。反之，经济形势不好，房价又会跌。但是对于中国来说，这个规律就未必总是成立的了。经济形势不好，房价未必会下降，反而可能也是上升。原因是：西方国家政府是选出来的，即使经济下滑，出现大规模的失业，你不能立即把它搞下台，它仍然具有执政的合法性。这决定了它可以照顾稍长一点的利益，至少，执政之初他是可以按照经济规律办事的。但是中国不是这样。政府执政的合法性来自于民众不造反。任何时候它都是怕经济下滑，大规模失业的。不能让人没有饭吃，没有活路。反过来，他却不怕通货膨胀。我们知道通货膨胀就是抢钱嘛。抢你两千，你会造反吗?不会。抢你两万，你也不会造反。而西方国家则又怕通货膨胀。不说你抢两万，抢两千恐怕都不行。且不说他们可以随时上街抗议，四年后，他们可以轻易地用手投票把你选下来。民主政治下，你不能得罪大多数。

　　大家要记住的是，民主国家怕通胀，集权国家怕失业。政府既要保7%的增长底线，又要守.5%的通胀上限。我的问题是：在保增长底线和守通胀上限的选择中，政府会选择哪一个。你们说，政府会选择哪一个呢?我的答案是：政府会选择保增长底线。经济形势不好，政府就会救经济。怎么救?不管你怎么救，最终都要表现为货币超发。他们说那是财政刺激，但在我看来其实都是货币刺激。货币发出来，你们说，房价是涨还是跌呢?这就是我讲经济形势不好，房价未必会下降，反而可能上升的道理。08年以来的房价就是这样的上涨。