中国楼市跌宕起伏发展调控14年房价一路上涨

　 1999年至今，是中国楼市发展最为迅猛的14年，用跌宕起伏来形容一点都不为过。整个社会，也经历了从政府机关、企业分房的思维到个人购买商品房的转变。这14年，房子和经济发展紧紧地联系在一起，为人们带来了很多烦恼，但更多的是幸福。梳理14年房地产市场的关键词，你会发现，也许你，也是这个变奏曲中不可缺少的一个音符。
　　【出场人物】

　　孔令国：资深地产人，首创置业青岛公司总经理，从业20余年，经历了青岛乃至全国房地产蓬勃发展的14年全过程。

　　李斌：资深地产人，从业10余年，经历了房产从起步至发展壮大的十几年历程。

　　1999年“新住宅运动”

　　典型事件：1998年，国家取消福利分房政策，房子开始走向了市场化。1999年，很多人成为了第一批吃螃蟹的人，如今这批人已经从中获得了巨大的利益。1999年开始的“新住宅运动”，成为中国房地产历史上最为关键的一笔。

　　业内解说：孔令国介绍，个人购买商品房，当时很多人并不接受，仍想继续观望。“当时北京三环以内的房价才5000多元/平方米，但那时大家已经觉得买不起房了。”孔令国说，但如今，北京三环内房价已经涨了不止10倍，这个速度可能大部分人都没想到。

　　2000年楼市崛起

　　典型事件：2000年，各种房地产项目渐渐多起来，人们也越来越关注买房，“你打算买房吗？”成为人们津津乐道的话题。各大媒体开始顺势推出服务性的房地产周刊、楼市周刊。本报《黄金楼市》的前身《房地产周刊》就是在2000年底筹备，2001年初推出的。

　　业内解说：孔令国介绍，2000年，北京上海等一线城市的楼市已经开始有了较大的发展，青岛紧随其后。“当时房子不愁卖，每个售楼处门前都是人声鼎沸。”孔令国说，原来很多观望的人开始接受了要个人购买商品房的事实，需求一下爆发，房子成了市场上最炙手可热的商品。

　　典型事件：2001年中介扩张，在楼市蓬勃发展的前提下，二手房（二手房 / ）市场渐渐火爆了起来，一个桌子、一部电话、一个本子、一个人就能干的小中介遍地开花。

　　业内解说：李斌回忆，房子能买卖了之后，很多原来居住在市区比较黄金位置的人，因为房子太小，已经不能满足三口之家的需要，开始卖掉小房，到稍微远点的地方换大房，中介就应运而生了。此时诞生了第一批改善型的购房者。

　　2002年创富神话

　　典型事件：2002年，北京、上海、广州等一线城市迎来了第一次房价上涨的高潮，房价几乎以每年1000元～2000元/平方米的价格暴涨。

　　业内解说：孔令国说，当时北京很多新小区的楼面地价就已经高出了周边小区的房价，面粉比面包还贵，这直接带动了周边区域房价的暴涨。李斌说，青岛当初很多买了几套房的人，都实现了“创富神话”。

　　200年购房团

　　典型事件：李斌说，200年，温州购房团来青，开发商趁热炒作各种各样的购房团。与此同时，很多青岛的有钱人也开始瞄准其他城市的房地产市场，专业炒房的人开始出现了。

　　业内解说：前几年的暴涨，让很多率先买房的人，尝到了房价飞涨带来的好处，北上广等一线城市的房价已经涨到了一定的程度，李斌说，很多投资型的需求，开始从一线城市转移到了青岛这样条件优越的二线城市。

　　2004年挺进郊区

　　典型事件：房地产的火爆，开始从青岛市区扩展到了青岛郊区，很多青岛市区的人，开始到城阳、即墨、黄岛甚至是周边城市买房，其中投资者占了大多数。

　　业内解说：随着市区房地产市场的发展，价格达到了一定的瓶颈和饱和阶段，市区的地少了，2004年前后，投资客开始将目光投向了环境好和价格还没有涨上来的郊区，但随着炒房者的进入，郊区房价攀升，这种挺进郊区的势头又迅速冷却了下来。

　　2005年调控风暴

　　典型事件：2005年，为抑制房价增长过快，国务院出台国八条，取消贷款优惠，征收营业税等措施，成为首个大举“宏观调控”之年，房价在经过短暂停顿后，出现报复性上涨。

　　业内解说：过快增长的房价，让国家开始出台了严厉的调控措施，开发商开始观望，推盘减少，供房量不足，很快，在供小于求的市场环境下，房价再次上涨。

　　2006年调控年

　　典型事件：90/70标准

　　典型事件：2006年7月6日，建设部发布《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（建住房号）。核心精神：套型建筑面积90平方米的户型，要占到各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积的70%以上。

　　业内解说：“当时，很多开发商开发的房子越来越大，基本都在100平方米以上，平民百姓更加买不起房了。”孔令国说，国家出台这个政策之后，小户型增多，中低收入者买房的梦也能实现了。

　　2007年加息再加息

　　典型事件：全国地王频出，房价突飞猛进，中国人民银行决定上调金融机构人民币存贷款基准利率。此后，央行一年内10次上调存款准备金率，6次加息，信贷从紧。

　　业内解说：尽管2005、2006年国家连续出台调控政策，但那两年却是全国房价涨得最快的两年。在此背景下，央行出台的加息政策，无疑是对楼市的致命一击。

　　2008年拐声一片

　　典型事件：2008年，市场观望气氛浓重，房地产市场遭遇严冬，整个经济形势一片惨淡。为刺激经济，保增长，中央出台4万亿救市计划，开始全面救市，同时为刺激购房需求，再次重申房地产为“重要的支柱产业”。

　　业内解说：孔令国介绍，当时降价退房潮涌，除了中央出台的救市计划，为缓解二手房市场交易萎靡的状况，财政部、国家税务总局也出台相关政策，包括下调契税税率，免征收印花税，免征收土地增值税，降低住房交易税费，鼓励二手房交易，新房和二手房交易回暖。

　　2009年大反转

　　典型事件：为进一步促进楼市回暖，国务院发布《调整固定资产投资项目资本金比例的通知》，房地产开发项目的最低资本金比例为0%，自2004年以来首次下调，紧缩的房地产开发信贷政策开始“松绑”，楼市“疯狂”重现。

　　业内解说：2009年尽管金融危机影响，但令人意想不到的是，中国楼市却上演了乾坤大反转，成交量持续攀高，由回暖到炙热，房价又进入了快速上升通道。

　　2010年史上最严调控

　　典型事件：2010年4月0日，北京要求非本地户籍的家庭提供五年以上的纳税证明或社保证明才可购买1套住房，成为国内首个实施限购措施的城市。

　　业内解说：在当年“两会”后，房地产调控拉开序幕，调控新政接二连三，从调控姿态再度升级到坚决遏制，到国四条、国十条，到全面叫停销售定金，将二套房贷首付比例上调至50%。以求遏制住疯狂上涨的房价，被称为“史上最严厉的调控”。

　　2011年青岛限购令

　　楼市年历：2011年典型事件：北京限购令出台之后，限购随后在全国推开。2011年1月0日晚，青岛公布《青岛市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作促进房地产市场平稳健康发展的意见》，标志着青岛正式开始限购。

　　业内解说：经过2010年下半年的一轮恐慌性购房之后，岛城楼市在2011年随着限购令进入了严冬，据孔令国介绍，当时有的楼盘（楼盘 / ），甚至出现过一个月只能卖出一两套的惨淡局面。

　　2012年以价换量

　　典型事件：2012年5月，扬州市出台通知，对个人购买成品住房进行奖励，成为继成都、佛山、芜湖、重庆松绑房产政策后的又一地方政府，随着各地政府对房产政策的松绑和各个楼盘纷纷推出优惠、打折等以价换量的举措，2012年底一二线城市的房价出现了翘尾行情。

　　业内解说：“每一轮严厉的调控过后，紧随其后的都是市场需求的全面释放。”孔令国说，“2012年年底的翘尾行情，就是一个典型的例子。”

　　201年月抢购热潮

　　典型事件：今年2月26日，为了打击投资投机性购房，国务院出台“国五条”，并要求房价上涨过快城市将限购范围扩大至整个行政区域。提高二套房贷的首付比例、贷款利率，出售自有住房征收20%个人所得税。

　　业内解说：“一石激起千层浪，新国五条落地之前，全国各地都出现了恐慌性购房的热潮。”李斌说，特别是二手房市场，房地产交易中心门前人满为患，新房市场也在此行情下，获得了超出预期的发展。
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