北京楼市调控再使“杀手锏” 房价会下跌吗？

北京市2月16日出台新版楼市调控15条细则，细则要求，在北京市没有住房的非本市户籍家庭在北京购房，须提供连续5年以上缴纳社会保险及个人所得税的证明。业内人士认为，“京15条”空前严厉，细则落实后，会对北京房地产市场整体成交量产生一定影响。

　　外地人购房创历史新高

　　据“链家地产”数据分析，2008年外地人在京购房占比仅为26%，2009年这一比例急剧上升到8%，2010年北京出台楼市调控十二条规定，外地人购房需提供一年以上纳税或社保证明，外地人购房占比又降至4%左右。

而今年1月份北京卖出的住房，44.8%都是非北京居民购买的，这个比例创下了历史高点。

　　业内人士认为，市场不好时，外地购房往往以刚性为主，市场回暖后，投资及过度消费型的外地人入市越来越多，这也说明，当前北京房地产市场的火热，与非刚性需求外地人买房过多有关，适时提高外地人购房门槛，对于外地人过度消费恐慌购房会起到急刹车的作用。

　　中原地产认为，相比前两轮调控，北京此次第三轮调控后的市场将出现质的变化。预计2011年楼市成交量，商品房、二手房成交量可能下调五成。

　　关于北京市调控目标，“链家地产”副总裁林倩认为，虽然北京市政府到目前为止还没有对外公布调控目标，但从政策细则来看，与其他城市相比，北京此次调控是最严厉的。而作为调控的重点城市，北京调控目标也会处于相对更高的层次。预计贷款的相应配套政策，也很有可能在近日出台。

　　政府工作不力将问责

　　北京此次房地产调控细则还要求，进一步加强对各区县政府、市有关部门保障住房和稳定房价工作的监督、检查和考核。对没有完成住房保障工作目标任务，房地产市场调控政策落实不到位，工作不得力的，进行约谈和问责。

　　在公众普遍关注的限购方面，细则作出了具体规定。(见图表)

　　而在信贷政策方面，文件要求进行差别化信贷政策，要求各金融机构和北京公积金住房管理中心，对贷款购买第二套住房的家庭，要切实实行首付款比例不得低于60%，贷款利率不低于基准利率1.1倍的政策，对违规机构要严肃处理。

　　同时，北京市还将加大针对中低收入家庭的保障性住房的供应。

　　北京房价会下跌吗？

　　在北京此轮房地产调控政策细则中，限购将以“只认房”为标准，即按名下持有房产，原有的房产出售后成为无房户(外地)或拥有1套以下(本地)，均可以再购房。专家认为，这样不仅保护了以升级置业为目的购房的改善性需求，换房所产生的新增有效房源，也缓解了市场的供求不平衡。

　　此外，细则中还提到关于开发商定价及成本差异过大将追责，这有助于规范开发商定价。那么，本轮调控会导致北京房价下跌吗？经济学家李稻葵在接受本报采访时说：“仔细看了调控细则，最‘猛’的是限购令，其效果应该会比较快的显现。北京房地产市场非常可能出现比较长的有价无市的相持期，因为开发商不差钱，不见得愿意降价。”SOHO中国董事长潘石屹说，北京出台的细则，对外地人购买北京的房子影响将会是巨大的，不仅对北京的住房价格有很大影响，对外地人在北京的工作和居住也将产生巨大的影响。

　　全国房地产经理人联盟秘书长杨乐渝认为，北京限购房细则的出台，最直接的效应就是将挤出相当部分的住房需求进入房屋租赁，刺激北京存量房屋租金价格的上涨；挤出相当部分的需求购买小产权房，刺激小产权房价格上涨。

　　“好多人问我关于房价的事，其实我一直都告诉问我的人们，买房如果是解决自住需求，什么时候买都一样，只要你衡量一下自己的购买力，再评估一下需求，然后再选择可选择的楼盘，到最合适的，问题就解决了。不要纠结房价到底会怎么样，就算买了便宜的，大涨100%你也还得自住。”21世纪不动产商业地产发展中心总监罗蕾在接受本报采访时说。