“冷热不均”是当下楼市的真实写照，一线城市的涨势不止与三四线城市的跌跌不休形成了强烈反差。近期的市场走势充分说明，由于楼市在不同城市之间出现分化，以及房地产市场典型的地域性特点，再采用全国“一刀切”的调控政策将事倍功半，或收效甚微。
当下，随着楼市分化的不断加剧，以及区域市场差异性特征愈发明显，调控思路应及时作动态调整，即在坚持房地产调控政策不动摇主基调的同时，应从“一刀切”政策逐渐转化为差别化对待。更为关键的是逐渐厘清政府边界，减少行政手段对市场的干预，将选择权和定价权交还市场。从近期释放的一系列信号可以预见，加速“去行政化”将是未来调控的趋势和方向。
梳理近十年楼市调控历程，仅仅通过限购、限贷等行政手段调控需求，效果并不理想，房价也没有出现预期的回调。实践证明，房地产市场的开放格局已经形成，市场体系也已相对完善，政府要想利用传统的行政手段干预房价，可能会适得其反。目前起到一定效果的各种以“限”为主的调控政策，并未从根本上改变人们对未来房价上涨的预期，这从地王、日光盘频现中便可见一斑。未来的楼市调控，在努力增加市场供给的同时，应更加重视市场预期管理。
预期管理的一个重要方面，就是要在调整楼市结构、盘活存量上下功夫。楼市调控从表面上看是调房价，实质上是调结构，政府应想方设法做好棚户区改造、增加保障房和中小套型普通商品房的供给比重，同时应努力盘活市场上的既有存量，在政策上对保障性住房予以倾斜，同时应该强化监管确保既定目标的落实和执行，否则再好的政策在执行过程中也会遭遇变味、走样的尴尬。审计署近日发布的2012年城镇保障性安居工程跟踪审计结果便是一个例证。审计结果显示，60个项目或单位居然挪用保障性安居工程专项资金近58亿元，用于非保障性安居工程项目支出。
毋庸置疑，与以往的调控思路略有不同，新一届政府履新以来，虽然调控的总体基调尚未改变，但转换思路、减少对行政性措施依赖的信号不时显现。可以预见，面对市场分化的现实情况，楼市调控可能会展开有针对性的微调，而市场化的调控手段将是未来楼市政策的趋势和主线，这主要表现为房地产长效机制的建设。
之前已有观察家指出，房地产领域的改革有望从财税、金融、土地制度等方面入手推进。房产税试点扩容、个人住房信息系统全国联网和不动产统一登记制度等将为房地产调控和长效机制建立奠定基础。
这也可以从近期媒体的报道中得到印证———多个部委正在参与制定房地产调控的长效机制，其中包括房产税试点、保障房建设、公积金贷款（贷款 / ）等多个层面。虽然短期内行政手段退出的可能性不大，但随着长效调控机制的渐次落地，行政性调控手段的退出将成为必然，而针对不同地区采取因地制宜的调控措施，无疑会形成政策稳、预期稳、房价稳的良性局面，有利于房地产行业的健康、可持续发展。
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