房产税再度热议开征料难影响房价

2011年伊始，悬疑一年之久的房产税消息，突然之间变得真实起来。

　　新华社昨日报道称，作为两大试点城市之一的重庆市，已经财政部原则同意开征商品房房产税，预计有望在今年一季度出台文件开征高档商品房房产税。而另一个试点城市上海，征收方案则仍然流于坊间的多个版本，有业内专家认为，如果上海市场供应无法满足需求，房产税抑制房价的目的将难以达到。

　　专家表示，由于此次房产税征收预期是“从轻征收”，房产税对楼市的影响将是短期的。

　　房产税再度热议开征

　　正在召开的重庆市“两会”上，重庆市市长黄奇帆在政府工作报告中提出，重庆将完善“双轨制”住房供应体系，今年新开工公租房150万平方米，通过加强土地供应、税收约束等调控，促进房地产市场结构合理、供求平衡、秩序规范。“十二五”期间，重庆将加强财税调节，开征高档商品房房产税。

　　据悉，财政部已经原则同意重庆开征商品房房产税，具体实施方案由地方政府制定，报财政部备案。重庆市正抓紧完善相关方案，有望在今年一季度出台文件开征高档商品房房产税。虽然黄奇帆在作该报告时，并没有就当地征收房产税的细节作进一步说明。但这一番言辞，使得业已“空转”多时的房产税再度成为关注焦点。

　　与此同时，另一个房产税试点城市上海，则在年初时分同样开始热议房产税。而最受关注的，当数去年年末时分传出的新“版本”，即以新增购房面积为衡量标准，超过免税面积落在基本居住套数外第二套的部分，税率为5%；超过免税面积落在基本居住套数外第三套的部分，税率为10%；超过免税面积落在基本居住套数外第四套或以上的部分，税率为20%。不过这一网上流传的版本随即被业内专家们予以否定。

　　《第一财经日报》记者询问了多名研究财税制度的业内人士，一个较为统一的观点是：无论是作为新增税种还是现有商用物业房产税的“变种”，在立法方面均存有与现行法律的矛盾之处。“如果是作为新税种，必须经人大审核通过；如果是现有商用物业房产税的变通，住宅如何界定自用还是经营所用？”上海房产经济学会副会长印堃华表示。

　　1986年颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，“个人所有非营业用的房产免征房产税”。“事实上，按照目前的房产税操作现况，许多个人房东并没有缴纳房产税，缴纳的话也仅以发票金额的5%收取。”第一太平戴维斯中国研究部高级经理简可认为。印堃华的观点认为，如果是现行房产税的“扩大征收”，将会涉及修改现行税法。而这，是地方政府职能范畴内无法操作的。

实施版本始终不明

　　另一重让房产税无法明朗化的原因，则是由于具体执行方案的始终不定。如在重庆，此前黄奇帆公布的房产税设计思路显示，当地为节约土地资源，限制高档住房数量，遏制房地产泡沫，重庆市设想：通过征收特别房产税，对高端住房房价和消费加以必要约束。

　　所谓“特别房产税”的政策设计，在征收对象、计税办法以及税率等重要定税因素上说法不一。按照此前方案，征收对象方面有“高档住房建筑面积超过200平方米，且评估价值达到上年主城区商品住房平均售价倍以上住房的产权人”；或者“住房评估价值达到上年主城区商品住房市场平均售价倍以上住房的产权人”。而计税办法则拟按评估价值的70%至80%计算，同时计税时扣除120平方米基本住房建筑面积。

　　在最受关注的税率方面，采取分档累进税率开始逐渐占据上风。有方案称，独栋住房建筑面积在00平方米以下的，税率为1%；00平方米至500平方米的，税率为1.5%；500平方米以上的，税率为2%。此外，建筑面积达到200平方米以上的住房，评估值在上年主城区商品住房市场平均售价倍至4倍的，税率为1%；4倍至5倍的，税率为1.5%；5倍以上的，税率为2%。另有方案表示，住房评估值在上年主城区商品住房市场平均售价倍至4倍的，税率为1%；4倍至5倍的，税率为1.5%；5倍以上的，税率为2%。不过重庆市财政局相关负责人此前在接受本报记者采访时表示，此思路仅是重庆市在设计房产税时的一些思路，具体细则还有待与财政部共同商定。

　　据简可介绍，虽然目前尚未确定税率将是多少，不过根据国际惯例，税率范围在0.1%到%之间。“考虑到房产税对增加地方政府收入和调节房地产市场的双重作用，税率对普通住宅和非普通住宅应区别对待。”

　　多管齐下构建调控利器

　　第一太平戴维斯提供的数据显示，以上海为例，如果按照新版本中所传，即以新增住宅为征收对象，2011年住宅供应量约为2000万平方米，以2万元/平方米单价计算，新增住宅价值约4000亿元，1%的新房征税金额即为40亿元。如果按照2009年上海地方政府2500亿元收入为参考，征税后总收入可达2540亿元，房产税所占比例约1.5%。不过，如果对4.8亿平方米、元/平方米的存量房开征房产税的话，则总收入便可达40亿元，房产税占比约25%。

　　“从这一数据分析中可看出，如果以新增住宅作为征收对象的话，房产税为地方政府带来的财政收入并不明显。”简可表示。他认为，从中长期来看，房产税不太可能对房价造成太大影响，不过这一税赋的出台，却可以促使现有住宅物业更有效地加以利用。

　　北京中原研究中心分析师张大伟表示，在保有环节上征税，可加大保有成本，以促使部分房产流入市场提供交易房源。此外，房产税带来的另一影响后果，便是可改变地方政府对土地价格的依赖心态。“房产税的开征将改善地方政府的资金来源，有利于控制地价。”

　　不过，多名业内人士亦指出，房产税很难解决楼市调控根本。上海市社会科学院房地产研究中心副研究员顾建发认为，从去年上海市场供应量来看，供求失衡的现象仍然突出。“上海的商品住宅供应不足的趋势比较突出，从这一角度来看，单纯依靠房产税来调节价格的话，作用并不大。只有在大幅增加保障房同时配合房产税的情况下，有望对房价形成调控效果。”

　　上海某房地产研究院院长办公室主任周建成表示，房产税的主要功能是增加地方财政收入。因此，在抑制房价方面，房产税的作用将不会是长期的。房产税效应将很快被市场消化，楼市将恢复常态。

　　一位开发商也认为，目前市场上流传的房产税细则税率不高，市场很快将适应这笔新增的支出。房产税对市场仅能造成心理层面的影响。