从宏观层面来看,2010年末虽然已经经历两次加息,但利率水平总体仍处在低位,负利率状况仍然存在,市场对未来通胀预期仍然较高。因此,目前房地产市场的政策环境依然不会松动,抑制住房投资投机需求的政策仍将从紧,市场依然面临严峻的下滑态势。
日前国务院出台“国5条”,给楼市调控再次加码,要求各地进一步加强落实既有政策,进一步说明了中央打压房价的决心,在“金九银十”来临之前,事先部署以防房价再次“抬头”,形成报复性反弹。
另外,“国5条”扩大限购范围,也让部分房价上涨过快的二三线城市措手不及,及早抑制了二三线城市房价过快上涨的势头。同时,再次强调了各地方政府要大力发展保障性住房,努力改善供需关系。
目前在供应上扬、需求下滑的前提之下,开发商转向悲观,打折促销力度或将加强,第三季度初房价可能会适当下降,同时三季度和四季度成交量会有所反弹,但幅度不大,应该是呈现缓慢局部上扬的态势;反之,若接下来三四季度持续低位徘徊,土地流拍等导致地方政府的资金压力增大,那么地方政府限购政策等的实际执行力度在第四季度可能会打折扣。
我们依然维持“2011年三季度房地产市场基本平稳,四季度或将趋紧”的看法,“抑制房价过快上涨”依然是未来三四季度的市场主基调,另外在供需、价格方面的预判如下:
■三季度市场供给继续增加,预计商品房新开工面积的增幅将会回落,而保障性住房建设将继续加大建设力度。开发商为回笼资金,不再观望,纷纷将手中存量出清,市场供应愈见充足。
■在供应充足及打折促销到位的前提之下,市场需求或将释放。尤其是在三季度初,七八月这样的成交淡季,那时的降价形势会比较明朗,“以价换量”之后,三季度和四季度成交量将会有所上升,但升幅不大。鉴于前期市场存量依然巨大,届时一旦释放,将形成激烈的市场竞争。
■预计三四季度房价将保持基本稳定,但是如果面临激烈的市场竞争,开发商开始大力度促销,折扣幅度加大,因此也不排除少数月份出现房价波动的现象。
从物业形态来说,随着2011年上半年CPI高位运行的持续态势,通胀压力越来越大,而高端物业由于其保值增值功能受到市场的欢迎。但是,作为调控矛头所向,高端物业势必时刻处于每一轮调控来临时的风口浪尖,面临的挑战也将比普通商品房市场要大,今后面临的同质化竞争也将更加激烈,供应激增带来的供需矛盾也将锐化,未来市场并不容乐观。相反,作为常态调控时期刚需产品的普通住宅,一旦价格松动或打折活动开始后,市场先期启动的就是普通住宅,其市场前景要相对较好。
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