房地产市场延续回暖走势 国五条出台楼市调控力度进一步加大

　201年上半年飞逝而过，房地产市场延续去年的回暖走势，行业呈现出积极向上的局面。在国家政策方面，上半年的国五条和房产税是重中之重。半年过去了，虽然大家对这些政策存在着某些争议，但是房产市场的火热却是不争的事实。从政策面分析，下半年“限购”、“限贷”、“限价”等政策将持续。新政策加码和新调控手段出台的概率或许会很大。政策不但不会放松，或许会进一步收紧。

　　国五条出台楼市调控力度进一步加大

　　201年2月20日国务院常务会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施，要求各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，建立健全稳定房价工作的考核问责制度。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。
　　标准版新“国五条”细则，首条为房价控制目标，这是继2011年之后房价控制目标在今年再次“重启”。细则中也有加强限购、抑制投机、增加中小户型普通商品房供应及加强市场监督等内容。中央勒令各主流城市月1日前制定“地方版国5条细则”。在月底，除了北京、上海、深圳等一线城市外，各省会城市也纷纷颁布了各地的“国五条细则”，不过各城都默契表明“房价涨幅低于同年人均收入增幅”;仅北京细则相当严格，新增单身人士只能买一套商品房的限购政策。对于“二手房（二手房 / ）交易按差额20%征收个税”史上最严厉调控手段，则被地方政府轻描淡写“尊重原判”，即按国家税务总局规定原值认定办法等相关指导意见执行。也即按照核实与核定两种方式征收个税，相应税率保持不变。
　　月到4月，不少二三线城市“国五条”细则陆续亮相。与京沪等一线城市相比，这些城市总体上房价涨幅要小一些，面临的调控压力也稍轻。各地细则严格遵循“国五条”要求，没有特别的“自选动作”，如何执行“20%个税”政策也需要长时间关注。
　　从地方版国五条细则来看，基本存在城市限购范围扩大，房价控制目标收紧，个人信息系统联网步伐加快等特点。

　　2011年1月28日，上海、重庆开始试点房产税。201年5月24日，国务院批转国家发改委《关于201年深化经济体制改革重点工作的意见》提出，扩大个人住房房产税改革试点范围。2008年以来，国务院在批转发改委关于深化经济体制改革的相关文件中，均提及房地产相关税收。综合历年的表述可发现，从2010年起，文件明确使用“逐步推进房产税改革”的说法，而此前的表述多为“深化房地产税制改革”，未明确提及房产税。此次《关于201年深化经济体制改革重点工作的意见》的提出，房产税试点扩容被证实，将增加房产税改革试点城市。《意见》虽未明确房产税试点的时间表，但市场普遍预期试点很可能在下半年扩围。
　　相关专家表示，出于试点顺利落地的考虑，房产税征收已确定“向增量开刀”的思路。该思路包含两层含义：一是对增量住房进行征税，不会覆盖存量；　二是在划定人均免征面积的基础上，对超出部分征税。
　　目前，虽然不同城市拟定的房产税试点方案不尽相同，但“增量征收”将是普遍原则。
　　据记者了解到，在房产税试点两年后，上海和重庆的效果并不明显。因此，下一轮试点将在较大范围内铺开，可能有更多城市纳入试点范围。专家认为，下一轮房产税试点城市组合将以“热点城市+准备充分的二三线城市”为主。