2011年写字楼商业地产近喜远忧

2010年，写字楼市场呈现出金融危机以来最为明显的复苏势头。而机构的最新报告指出，2011年，写字楼市场有望彻底破局，走出爆发行情。

　　“在上海，过去的2010年，写字楼价格在不断上涨，涨幅在上海的写字楼历史中罕见。”DTZ戴德梁行写字楼部华东区董事杨达告诉本报。

　　机构的统计数据显示，2010年至今，上海写字楼市场呈现“租金及销售量稳中有升，外郊环写字楼成交活跃”的特点。

　　杨达分析，国内宏观经济的稳定，推动上海有租赁需求的企业开始活跃。在金融、证券类公司的拉动下，第二季度开始，租金止跌维持平稳，到8-9月份时，其他诸如生物制药、美容服饰等行业也开始逐步活跃，带动租金的小幅上涨。截至12月底甲级写字楼租金水平达到每天每平方米7.14元，比年初6.2元/平米/天上涨了约15%，空置率继续下跌至7.61%。

　　在销售市场方面，截至2010年12月上旬，上海全市写字楼销售成交量约为10万平方米。4月出台的房产新政对写字楼销售市场也带来了一定的影响，银行贷款政策收紧影响客户资金筹措，市场的观望情绪使得5月出现成交萎靡，但这一状况在6、7、8月三个月逐步改善，成交缓慢回升。

　　“郊县区域的写字楼成为2010年写字楼销售市场的一个热点区域。2009年，外环外的写字楼成交占全市6%，这一数字在2010年上升为42%。今年7-8月，外环外的写字楼成交甚至占当月全市总成交量的半壁江山。”杨达分析指出，主要原因是世博施工管制造成内环内供应量锐减、基础设施建设对外郊环地区写字楼市场的拉动，以及通胀预期及住宅投资受阻的情况下，庞大的民间资本转投总价、性价比高的外环外写字楼物业以求资产增值保值。

　　临近年底，写字楼市场呈现更为明显的爆发先兆。

　　21世纪不动产上海区域市场中心统计显示，11-12月成交面积排行前10位新建写字楼中，套均面积高于1000平米的项目有2个，而9-10月排行中则无此类项目出现；套均面积低于100平米的项目有个，而之前两月排行中此类项目则有4个。此外，这些项目的单价、套均总价水平也在上移，11-12月成交面积前10项目中，单价高于2万元/平米的项目有6个、套均总价高于500万元的项目有5个，而之前两月此类项目的个数则只有4个和2个。

　　对于写字楼买方市场偏好转变，21世纪不动产上海区域分析师黄河滔认为，其背后原因，首先由于临近年底，企业及个人资金都较为充裕，能有更多实力用于投资及改善工作环境；其次，楼市调控新政下，写字楼市场未受影响，并与住宅价格存在倒挂，也吸引了部分投资转向，如目前全市新建住宅成交均价为2.27万元/平米，就高出新建写字楼均价0.1万元/平米。

　　预计未来写字楼新建项目中，低碳、绿的甲级写字楼渐成趋势，而明年上海的新兴热点办公区域将会出现在滨江沿线、虹桥临空CBD及世博中央商务区内。

　　不过，写字楼的爆发并非整个商业地产市场的全貌，从中长期看，眼前的短期发力还不能最终确定中长期的市场走势。

　　中原地产的年度研究报告指出，2011年商业地产市场形势趋好。写字楼市场方面，一线城市将获得个人投资者的青睐，价格有望稳步上涨，写字楼租金继续上扬；二线城市将迎来一轮新的建设高潮，市场短期将出现供大于求。

　　商铺市场方面，销售市场的火热仍将持续，租金上涨趋势也将延续，但商铺市场结构性的分化将愈演愈烈，城市核心区的商铺价值将获得提升，而郊区的商铺将面临较大的风险。

　　值得注意的是，商业地产市场的这些隐忧，在今年的土地市场行情中已经可以窥见一斑。

　　“今年，商地宽松出让将加剧未来竞争。”上海中原研究咨询部分析师坦言，监控数据显示，今年1—10月，上海总共出让146幅经营性用地，出让面积共计842.81万平方米，建筑面积共计198.08万平方米。其中，商办用地共出让85幅，出让面积共计08.42万平方米，建筑面积共计609.99万平方米，平均溢价率为11%

　　从片区来看，土地出让集中片区基本分布在新兴规划的新城板块，特别是松江新城区域，今年1-10月总共出让11幅经营性用地，合计出让面积90.68万平方米，建筑面积98.40万平方米。

　　报告指出，从上述新城中经营用地的出让情况来看，商办用地占了6成比例，意味着未来2-年，商办项目仍将旺盛供应。上海商办市场目前存量为970万平方米，已经呈现供大于求格局。这一突出的存量压力在短期内恐难缓解。 更多推荐