二手房“避税怪招”花样层出不穷 其实“只是看上去很美”

正当人们越来越意识到“假离婚”的风险时,更多的二手房“避税怪招”又开始在网络、上流传。“虚假诉讼”、“以租待售”……花样层出不穷,不禁让人佩服人们丰富的想象力。那么这些做法是否真像宣传者说的那样能“一劳永逸”?其中是否会有风险?晨报记者请法律人士对这些新招逐一点评。点评的结果基本上是没有看上去那么美。

避税怪招频出其实“只是看上去很美”

怪招1

以租待售

【做法】为避缴营业税,“以租待售”是购买未满5年二手房购房者采用的避税方式。就是下家先“租下”房屋,再签补充协议,待其满五年后再“优先”买下。

上海中原法务咨询部总监姚志云:

这种方法在性质上是合法的,双方事实上推迟了交易的时间,从而达到减少税费支出的目的,交易本身是真实的、符合法律规定的。不过因为在这种情况下,交易周期很长,少则几个月,多则将近5年,一旦房价发生较大幅度变化,买卖双方在这个交易周期内的违约概率会显著增加。

因此不建议通过这种方式购买房屋。如果一定要购买,则建议对交易的节奏进行有效控制,避免在满5年前支付过多房款,并且明确约定较高的违约责任,提高违约成本,甚至要求双方均提供担保人或者担保物等,从而降低购房风险。

上海大邦律师事务所律师张帆:

这种方式对买方的风险极大。产权不及时过户,出售方完全可以将房屋抵押或者出售给别人,拿到钱后一走了之。

怪招2

以“赠与”方式变相交易

【做法】为躲避营业税和个人所得税,一些购买未满5年的二手房（二手房 / ）以“赠予”的方式悄然变相交易。如果按照赠与形式,就不涉及“营业税”的问题,所需付的费用为公证费以及契税。

上海大邦律师事务所律师张帆:

上述“不涉及营业税”的说法是不准确的。目前非直系亲属以赠与的方式交易房屋需付出更高的成本,税务部门在审税时会按照意外所得的20%向受赠人征收个人所得税。而且将来受赠人在出售该房屋时,还要被征收20%的个人所得税。

上海中原法务咨询部总监姚志云:

这是一种以合法形式掩盖非法目的的行为,在法律上可被认定为无效行为,且一旦发生纠纷,因为“赠予”的性质,业主可能面临丧失要求“受赠人”支付房款的权利。实际上通过赠予的方式未必能节省相应的税费。

比如,通常交易双方之间没有亲属关系,实际作为买方通过接受赠予的方式获得房屋,需要按照房屋价值的20%缴纳所得税,这恐怕会比交易中的营业税和差额所得税还高,并不能达到减少税费支出的目的。因此这种方法也不可取。
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