上半年“国五条”高调入市剑指房价下行，如今细则执行已满百天，调控结果另人倍感失望，北京房价仍呈现出量价齐升的走势。

　　据搜狐焦点统计数据显示，上半年全市完成房地产开发投资191.5亿元，同比增长7.2%。商品房销售面积821.8万平方米，同比增长2.4%；其中，商品住宅销售面积599.2万平方米，同比增长25%。
　　随着房地产走向挺进卖方市场，供需矛盾愈发严重。在供不应求的现状下，排号、摇号、验资等手段的实施，使原本有资格购房的刚需人，反而走上了艰难的买房路。

　　刚需买房为什么那么难？房价增势始终不减其症结在何处？对此，搜狐焦点新闻中心展开深入报道，旨在为刚需购房者披荆斩棘，把脉房产最新动向和未来发展趋势 。

　　刚性需求大

　　人口流向的短期集中 住房需求巨大

　　根据搜狐焦点统计数据显示，201年上半年北京新房住宅（除保障房外）成交套，同比上涨28.%，创下近四年最高值。

　　值得注意的是，上半年销售前十的楼盘中有九个来自通州、房山、大兴三个区域的刚性需求热门项目。

　　1-6月累计新增新房供应数据为1929套，累计交易量达套，可见，北京新房市场新增供应量与交易量的差值高达套，这也意味着201年以来北京新房库存量净减少套，楼市供不应求的形势严峻。

　　“人口流向直接影响房价，就业决定人口流向。” 绿地集团董事长张玉良表示，一二线城市的人口流向越来越大，随着短时间内集结流动的巨大压力，房价必然受到直接影响。

　　据伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析，一方面，随着二手房（二手房 / ）税费成本的提高，部分购房人被挤压到新房市场；另一方面，受新政和一些开发商饥饿推盘的营销策略影响，尤其是低总价的小户型项目，容易产生严重的供需矛盾，新盘市场增长也是在所难免。

　　土地资源稀缺

　　一二线城市土地供应量较低

　　“调控不把钱留给房地产，土地又不供给，那就糟糕了，产品本来就短缺，竟然还不让生产，房价能下来吗？”绿地董事长张玉良说。

　　二季度土地市场数据报告显示，地价回升态势明显，环比、同比皆有增长。全国主要城市地价总体水平为226元／平方米，环比增速为1.62%，较上一季度增加了0.15个百分点，且已连续五个季度加速上升。商服、住宅、工业地价分别为6044元／平方米、4799元／平方米和684元／平方米，分别环比上涨2.06%、1.25%和1.4%。

　　“土地供应量是-10%，一二线城市去年的供应量都非常低。” 华远地产董事长任志强认为上半年土地市场成交炽热，是因为近年来北京土地市场一直供应不足。

　　任志强表示，目前我国土地供应的总指标，三四线城市占比接近70%，而一二线城市只有不到20%。一线城市整体土地供应相对有限，其中住宅供地更为“保守”，住宅供地占比仅约29%，当中纯商品房占比仅15%，也就是说每年开发商可待开发的土地只有万多公顷。

　　政府还有多少土地资源可以供给？北京城区还有多少地块可待开发？其中又有多少可用以解决居住问题？房价是否会通过区域的扩张上寻平衡，缓解压力？这些问题离我们越来越近。

　　如今北京城区核心区新盘供应捉襟见肘，周边扩容空间急速缩小。虽然对于“大七环”渐现的规划，各界众说纷纭，似乎“大七环”离北京还很遥远，但是，在北京的急速扩张下，“大七环”真的遥远吗？

　　地价猛增

　　开发商底气足 抢占一线城市地块

　　“我们刚刚对今年一季度的土地增幅进行了研究，2009年的时候北京平均地价是每平方米000多元，现在却是1万多元，如果再刨除保障性住房，地价更高。” 任志强表示，虽然一线城市地价疯狂，华远下半年仍以北京为买地首选。

　　进入5月以来，北京、上海等一线城市出现几十家开发商疯抢一个地块的现象，致使单价、总价地王频出，地价猛增。

　　卖方市场到来 上半年异常交易地块涨708%

　　7月15日国家统计局发布的上半年数据显示，1-6月，房地产开发企业到位资金亿元，同比增长2.1%，增速比1-5月提高0.1个百分点。

　　由于住房成交量激增，使开发商资金充足，回笼速度加快。随之，土地储备需求增加，高价地成交释放出利好信号，再度刺激了市场对楼市、地市的乐观态度。

　　7月16日，国土部下属的土地勘测规划院发布《201年第二季度全国主要城市地价监测报告》显示，全国主要监测城市地价总体水平为226元/平方米，已连续15个月加速上升。

　　报告显示，二季度成交并上报的异常交易地块为115宗，与去年同期相比，涨幅达10%，加上一季度的79宗，上半年105个城市异常交易地块的数量高达194块，比去年同期的24宗上涨了708%。

　　北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，只要房价上涨或者房价预期上涨，地方政府就会据此提高评估价格，以免损失土地财政。

　　中国土地勘测规划院总工程师邹晓云表示，评估价格和土地实际成交价没有太明显的关系，一般来说，实际成交价要远高于评估价，但它是一个由政府发出的价格信号，如果再加上“饥饿”供应，对市场有很强的指导作用，肯定会影响地价。

　　政策调控

　　调控目标不明确 陷入车轮战

　　楼市调控已逾十年，从调控方式来看，行政手段强于税收和市场手段。但事与愿违，楼市调控陷入了“越调越涨、越涨越调”的车轮战。究竟是调控的问题，开发商的问题，还是市场的问题？

　　在住宅需求、土地资源大环境下，调控的疲软透着些许无奈，但我们还是要问，究竟调控要达到什么目的？是为了房价合理回归，还是控制房价不暴涨即可？如果调控目标仍旧模糊，房价怎会不涨？

　　“‘新国五条’对市场的抑制性影响有限；住宅需求居高不下，房企拿地积极，拉动住宅地价明显上涨 。”7月中旬国土资源部土地利用管理司中国土地勘测规划院发布的二季度全国主要城市地价监测报告，坦诚二季度地价上涨与政策影响有限密切相关。

　　理性需求被抑制 房价越调越高

　　“调控应该从市场的宏观角度进行，而不是只盯着房地产。” 绿地董事长张玉良表示，十年调控存在不足。

　　“例如，把产业链全部放在北京，那么多少房地产调控都是不够的。短时期那么多人挤进来，怎么可能在一段时间内就得到解决呢？所以，不能以计划经济概念进行调配，要从市场进行人口流动分析，从而对房地产进行政策宏观调控。”张玉良认为，调控应该从经济角度、人口导向、货币、供需关系上进行层层调控。

　　房产和其他消费商品一样，价格直接取决于市场的供求关系。然而迄今为止，房产的调控政策主要是从需求端进行把控，导致理性需求被抑制。虽然短时间内取得了一些成效，但是从改善、解决供需矛盾的问题上看，不但没能解决问题，反而增加了空置率高企。所以，才会出现存量房待价而沽的现象，加剧房价涨势。

　　总得来看，房价始终高居不下，源于刚性需求长期急速增长，依靠房产进行资产保值的观念，使市场资金流向对楼市的热情始终不减；一线城市城区土地资源有限，释压能力薄弱；资金回笼速度加快，土地高价成交信号促进市场乐观扩张等多方面因素导致。从数据的综合分析看，下半年房价上涨势头仍不会减。

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