文章描述： 往年楼市企盼的“金九银十”，今年却成了多事之秋。二次调控、加息等一系列调控政策的出台牵动着开发商和购房者的神经。广大购房者最关心的问题是，这些政策的出台会对自己买房产生什么样的影响呢？本期，本报特请“中国房地产三剑客”之一的曹建海教授为读者解析这个问题。 人物简介： 曹建海：中国社会科学院研究员，中国社会科学院研究生院教授，经济学博士，与时寒冰、牛刀并称为“中国房地产三剑客”.
往年楼市企盼的“金九银十”，今年却成了多事之秋。二次调控、加息等一系列调控政策的出台牵动着开发商和购房者的神经。广大购房者最关心的问题是，这些政策的出台会对自己买房产生什么样的影响呢？本期，本报特请“中国房地产三剑客”之一的曹建海教授为读者解析这个问题。
曹建海：中国社会科学院研究员，中国社会科学院研究生院教授，经济学博士，与时寒冰、牛刀并称为“中国房地产三剑客”.
“睡城”和“鬼城”对当地的经济发展不但没有带来积极的影响，反而造成消极的后果。
■记者：二次房产调控下，广州、深圳以及北京周边的河北省都重申了“限外令”，由原来的鼓励外来者购房转变为限制外来者购房，您如何看待这种转变？
■曹建海：这种转变是一种必然。不妨以北京周边的情况为例来谈这个问题。北京周边近几年建起来的大片商品房成为“睡城”还是好的，有不少地方甚至成了 “鬼城”。
北京周边的三河、香河等地的大片商品房是2007年到2008年前后建起来的，当时北京市的房价已经达到了-元/平方米，但是这些地方的房价只有000-4000元/平方米。巨大的价格差使不少北京人开始选择在此置业。
这些买房人大致可以分为两类，一类人是因为北京房价过高，因此退而求其次在此买房。这些自住客聚集的区域配套设施普遍不完备，而且去北京上班交通也很不方便，花费在路上的时间能达到三四个小时，因此这些地方慢慢就演变成了“睡城”。还有一种就是投资客，他们觉得当时这些地区的房价比较低，未来升值空间比较大，因此从那时就开始大规模买房投资。由于房主当初买房的目的是为了投资，所以他们大多不在这个区域居住，而是等着这些房子升值后再出手赚取差价。如果房价没有达到他们的心理预期，他们宁愿空着也不愿出手，这些区域也因此渐渐成为了入住率特别低的“鬼城”。
不管是“睡城”还是“鬼城”，都不是环北京各县市政府希望看到的。三河、
从这个角度来看，“限外令”是好事，它对平抑当地房价、转变当地经济结构是有积极意义的。
从目前的情况来看，出台“限购令”的主要是一线城市和部分二线城市，未来省会城市出台“限购令”的可能性也比较大。
■记者： 4月份，北京在全国首先推出“限购令”，要求北京家庭只能新购一套商品住房，9、10月份，“限购令”开始席卷全国，目前已经有15个城市相继出台“限购令”，这些城市出台的“限购令”内容大多和北京类似，但是也有个别城市的“限购令”比较严格，限制当地居民购买第二套和第三套住房。您认为“限购令”会对楼市产生哪些影响？
■曹建海：从目前的情况来看，“限购令”是比较有效的措施，使地方的交易量受到很大限制，对开发商的现金流也造成很大的影响，这可能会逼着开发商在年底降价。
实施了“限购令”的城市，由于交易量受到了限制，房价回落会比较明显。没有实施“限购令”的二线城市，短时间内房价可能还会出现小幅上涨。因为调控后资金会从一线城市流到这些地方，会加速这些城市楼市的升温。但是对三线城市的影响不会特别大，因为三线城市的投机性购房者本身就不多。
■记者：您认为后续还会有更多的城市出台“限购令”吗？
■曹建海：从目前的情况来看，已经出台“限购令”的主要是一线城市和部分二线城市，未来省会城市出台“限购令”的可能性也比较大，但是三线城市出台“限购令”的可能性不大。因为一旦一线、二线城市的投机风被打压下去，楼市就没那么热了，而且三线城市的炒作本身就不是很热，没有出台“限购令”的必要。
■记者：有人担心，限购只是暂时压制了市场需求，一旦放开，就会迎来更大数量的购房需求爆发，甚至进一步推高房价，您怎么看待这种观点？
■曹建海：“限购令”是在9、10月份开始席卷各大城市的，在年底之前应该不会放开，具体什么时候放开还要看调控的效果。如果明年两会前后房价大幅下滑，房地产市场出现萧条，国家可能会考虑陆续放开“限购令”，估计大规模放开“限购令”会出现在明年的5、6月份。
“限购令”一旦打开，投机客又会卷土重来，房价出现报复性反弹的可能性比较大。但是能否出现这种情况，关键还要看那时的市场流动性是否充裕，如果流动资金还是非常充裕，“限购令”打开后确实会出现报复性反弹。
二次调控的出台表明了国家对楼市调控的决心。
■记者：今年的“金九银十”对于楼市来说可谓是多事之秋，“9·29新政”在十一前通过《新闻联播》和大家见面，受此政策的影响，十一黄金周多地楼市一片“萧杀”之气，10月20日，央行又突然宣布加息。您认为这些调控政策会对楼市产生哪些影响？
■曹建海：前期国家出台了一系列楼市调控政策，但是效果不甚理想，因此才会有二次调控出台。国家在9月29日通过《新闻联播》的形式传达楼市新政，就是为了让整个社会看到国家调控的决心。
今年4月国家出台了“新国十条”后，北京在5月份就出台了实施细则“京12条”，但是上海直到10月才出台具体的实施细则。从这点上就能看出来，中央的调控政策出台后，地方的实施细则跟进是有滞后性的。但是二次调控不一样，9月中央的政策出台后，10月各地的实施细则紧跟着就相继出台了。
在宽松的货币政策下，只是紧缩房地产政策是没有用的，因为其他资金还会流入房地产市场。中国有近40%的人购房不是靠银行贷款，如果房价持续看涨，不排除这些人用100%的自主资金购房。所以说仅仅执行房地产信贷紧缩政策是不够的，国家必须对整体的货币政策进行调控，也就是执行紧缩的货币政策。因此，10月20日央行加息对于房地产市场的信贷紧缩政策能起到积极的作用，这对房地产市场的影响也是比较大的。随着加息的逐步推动，货币紧缩的信号会更加明确，整个社会的流动性会大规模地回收，这可能会成为房价回落的明显信号。
■记者：您认为后续是否还会有新的调控政策出台？
■曹建海：持续加息和房产税都可能出台。年底前预计还会有一到两次加息，这样会加速资金的回收。此外，房产税的实施时间也可能确定，如果实施的力度比较大，对房价也会带来直接的冲击。一线城市降价幅度会大一些，以上海为例，如果房产税的税率为0.%-0.4%，房价可能会下调10%。去年以来，涨价幅度过快的二线城市，房价也会有较大程度回落。三线城市房价可能会略微上涨，因为这些地方房地产市场的获利普遍较低，房价在城市化的推动下可能还会略有上升。 更多推荐
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