商业物业价值可能被风险投资拉升，明年房产物业格局将生变

　　9月底，楼市调控进一步加强。与此同时，曾一度被称为“鸡肋”的商业地产却一路高歌猛进，受到越来越多投资者的青睐。

　　随着9月份《保险资金投资不动产暂行办法》的出台，目前被明显低估的商业地产、特别是二三线城市的商业地产价值有望提升。日前，DTZ戴德梁行进一步估算表示，未来约有4500亿元的保险资金可以用于投资商业地产。

　　业内人士指出，这一资金体量相当于目前商业地产年投资额的10倍。那么，此举对我国目前调控下的房地产市场意味着什么？对资金链越来越紧的开发企业来讲，是否又有了更新的想象空间？

　　4500亿元险资入市

　　有关数千亿元险资将进入房地产业的传闻已流传数月。其间，甚至还有地方政府酝酿利用险资投资保障房建设的说法。

　　然而，2010年9月，保监会最终发布了《保险资金投资不动产暂行办法》。根据规定，保险资金投资不动产将仅限于商业、办公，以及与保险相关的养老、医疗等不动产，且5年内不得转让。

　　而据估算，未来这一体量大致为4500亿元。目前，险资入市尚处在前期筹备阶段，从明年开始，保险资金或将成为房产大宗交易的主要买家。

　　DTZ戴德梁行中国投资部助理董事曹建指出：“保险资金进入商业房地产领域，有利于目前被明显低估的商业地产项目体现其应有价值，提升物业品质，同时引导更多开发商从事优质商业地产项目的开发。”

　　SOHO中国董事长潘石屹曾表示，从长期来看，与今天的住宅价格相比，商业和写字楼的价值被低估了。北京科技大学经济管理学院教授赵晓也认为，目前最被低估的就是商业物业，尤其是二三线城市的商业物业价格。以武汉为例，目前市场上的写字楼项目大多处于小业主分散持有的现状，物业品质难有提升，租金上升潜力受阻。根据DTZ戴德梁行研究数据显示，2010年第二季度上海甲级写字楼租金为每平方米每月204元，南京为每平方米每月9.6元，杭州为每平方米每月114元，而武汉仅为每平方米每月59.4元。

　　事实上，有相当一部分进军中部地区的大型企业，有能力承受更高的租金水平，但同时对物业品质也有着更高的要求。“一线城市商业地产市场相对成熟，因此刚刚入市的险资可能会以此作为切入点。但长远来看，二三线城市的商业地产市场空间会更大。”曹建表示，“一线城市可交易项目越来越少，未来或将有大量资金流入二三线城市。”

　　业内人士分析，大量资金的入市将在短期内拉动部分优质商业地产价格。但商业地产投资者大多是机构，更多看重长期租金的表现，保险资金也会选择长期持有等方式来进行投资，因此商业地产市场在未来依然会保持相对平稳的态势，不会出现大幅飙升。

　　明年市场格局将生变

　　SOHO中国9月底公布的数据显示，该公司今年销售额已达18亿元，提前完成“全年180亿元”的销售目标。与此同时，潘石屹表示：“保监会为险资进入商业地产松绑，这对我们反倒是个利好消息”。

　　10月19日，在上海发布的“胡润房地产富豪榜”显示，中国商业地产领军人物王健林以拥有280亿元财富名列榜首；许荣茂家族以250亿元排名第三。商业地产富豪财富增长势头强劲。

　　险资入市对于商业地产的融资渠道将是一个有益的补充。一般来讲，商业地产项目从建造到招商，再到后期运营管理，通常需要长达～5年的培育期，资金回笼周期相对较长，这无疑对开发商的资金链提出了更高的要求。为缓解资金链压力，部分开发商不得不选择分拆出售，而导致项目后期管理的不可控及整体品质的下降。

　　曹建表示：“保险资金的进入，提供给开发商新的融资渠道和退出渠道。险资可以通过整栋收购或参股方式，从开发商手中接盘商业项目，开发商也不再依赖分拆出售来回笼资金。”除此之外，保险资金还可能采取定制开发的模式，即开发商根据保险公司要求开发地产项目，然后转售给保险公司。

　　目前各大保险公司还处在组建团队、初步接触的前期准备阶段，从实际成交情况来看，保险资金尚未大规模进入商业地产市场。曹建指出：“金融风暴爆发至今已有两年，目前经济形势是稳步向上，但是房地产政策方面仍有较多调控，在目前的市场环境下，买卖双方处于价格僵持期，以致今年大宗物业交易市场没有去年活跃。然而明年，随着险资入市，更多商用物业的大宗交易将会出现，中粮、万达等大型商业地产开发商也将最先获益。”