新房预售政策难以撼动根本 中小开发商最受打击

　6月14日，北京市住建委出台预售新规，通知要求8月1日起，新签订土地出让合同的大户型住宅及商业、办公项目，七层以下要达到结构封顶，七层以上也要达到规划层数的一半以上才能办理预售。通知一出，有业内人士称，新的预售门槛一方面会明显影响房企的资金链，另一方面迫使开发商建造更多的中小户型产品。但《广厦时代》实地采访多名业内人士后却发现，对于新规会为楼市带来的影响，很多开发商并不看好。

　　●品牌房企融资易 拉长资金占用期影响有限

　　新规规定，今年8月1日后新签订土地出让合同的房地产开发项目中，商业、办公等非住宅楼栋，以及套均建筑面积大于140平方米的住宅楼栋，申请预售许可时，施工进度应达到一定条件。具体条件为，地上规划层数7层(含)以下的，施工进度应达到主体结构封顶；8层(含)以上的，施工进度应达到地上规划层数1/2以上(且不低于7层)。该通知一出，就在楼市引起不小的关注，部分业内人士认为，该政策的出台将为房地产企业带来不小的资金压力，如按此规定执行，企业的资金链将受到严重的考验。

　　但东亚新华地产营销总监贾玉鹏告诉《广厦时代》，按照他们的测算，建设到结构7层再申请预售许可，大概会比目前的预售进度延后-4个月，虽然从一定程度上看，新规下项目对资金的占用时间更长了，但是中型以上的开发商基本可以承受这个资金压力，几乎不受影响。另外，贾玉鹏认为，新的预售规定明确提出，规范对象为8月1日以后出让的项目，对当前楼市在售的项目几乎无影响。而8月1日以后出让的项目至少也要1年后才能入市，因此对当下的楼市影响也有限。

　　而另一从事房地产信托的业内人士则表示，与过去不同，经过多年的房地产调控，房企应对调控新政已经有了充分的准备，尤其是在资金上。据他了解，现在大型房企的资金都较充足，融资渠道也很畅通。银行对于品牌开发商的信贷环境也很宽松，像他们的信托资金由于利率较高都很难推销出去。因此，预售期的适当延后给开发商带来的压力应该在可承受范围内。

　　●好地段大户型受捧 产品设计以市场为导向

　　有观点认为，新的预售政策指向性较明确，主要针对商业、办公项目和大户型产品，这是在利用行政手段引导开发商开发比例偏向中小户型，一定程度上将缓解市场上刚需产品的供应压力。

　　在贾玉鹏看来，由于土地出让时，土地上规划的产品类型还未定，这个政策可能会让开发商在优质地块上的拿地热情有所降低，土地溢价率或降低。在拿地后的产品规划设计过程中也会有所考虑，适当加入小户型拉低楼座平均面积，但是影响有限。

　　某房企销售负责人透露，目前北京城区的在售项目中，150平方米以上的大户型产品最受市场欢迎，也最容易产生溢价率，这种需求决定了开发商宁愿拉长销售周期也不会降低户型的面积。另外，为回避限价令，目前北京市场上的大户型高端项目已经在逐步转向准现房或现房销售，早已满足了预售新规的建设要求。

　　北京华侨城副总经理谭笑认为，新的预售管理办法虽在北京是新政，但在上海、广州、深圳等地早就如此执行，甚至严于该规定，因此对于全国性房企，这一政策影响并不大。对于企业的拿地意向也基本不会造成影响。在他看来，目前北京核心区的地块供应量本就极小，有优质地块推出自然会引发房企的追捧，而成功拿到地后对于产品的规划，也肯定是以市场需求为导向，而不会因类似政策而改变。

　　●政策难以撼动根本 中小开发商最受打击

　　新的预售管理办法让不少业内人士记起2006年出台的“90/70”政策，“凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上。”该政策在当时给市场带来不小的冲击，一段时间内，小户型产品成了市场的主力。但不久后开发商就想出了多种方法应对，一房两证、三证的情况时有发生，最终该政策也无疾而终。

　　6月6日，北京市住建委发布《北京市商品房预售资金监管办法》，将试行了两年的《暂行办法》调整后转正。“从最近的操盘经验看，商品房销售的各个环节都在收紧，预售证的取得难度也在加大，预售周期在延长，政府在利用多重手段来达到拉低楼市销售价格的目的。”谭笑认为，从短期看，政府的这种调控目的一定会实现，但也为市场带来一定负面作用，最直接的就是供应量变少了。但这其中很多调控政策并不应该长期存在于市场中，只能是一种阶段性政策，不能从根本上左右市场的走向。

　　另有业内人士指出，提高预售门槛，严格资金监管，这些政策对于品牌开发商的影响日趋有限，但却将中小开发商逐步挤出北京市场，小开发商在北京楼市的生存空间越来越小。