政策调控满月市场量跌价稳 政府监管存在难度

　 日前，北京住建委网站公开信息显示，上周(5月6日至5月12日)北京商品住宅共实现成交1048套，成交面积14.6万平方米。这一数字环比之前一周(4月29日至5月5日)分别下降了27.87%、1.40%，是自4月末以来商品住宅周度销量两连跌。与此同时，5月上旬(截至5月10日)，新房住宅市场共成交1611套新建住宅，与去年同期相比下降2.7%。政策调控满月后，市场呈现量跌价稳的局面。

　　政府监管存在难度

　　记者在采访中了解到，受“限价”上市政策影响，4月整月预售证的发放主要集中在当月下半月，而一些拿到销售证的项目，并没有及时上市以缓解市场的供求短缺情况。对此，亚豪机构副总经理任启鑫在接受采访时表示，从新政之后供需双方的心理变化来看，由于此次房地产政策的调整中，像“限价”等规定更多的是将房价限制在目前水平，因此需求方也意识到期待房价大幅回落并不现实，实际市场需求依然存在；而从供应方角度来看，大量房企去年收获颇丰，且对于今年的形势普遍有心理预期，因此新政之后对于预售许可证的发放控制，反而给了其“捂盘”的正当理由。需求旺盛而供应减少的现状，导致目前楼市成交低迷、价格坚挺。

　　而在北京美联市场研究部高级经理张磊看来，房企和政府之间有关房价的博弈才刚刚开始。张磊认为，尽管政府对于预售证的监管意图非常明显，但是依赖项目预售证审批环节“按死”项目预售价格以稳定市场房价的做法及效果，仍然有待探讨。在市场供需失衡的情况下，试图仅仅通过价格监管就让房企放弃市场供不应求下的高利润，尚且存在一定的难度。

　　项目定价大有深意

　　根据亚豪机构统计数据显示，上周北京商品住宅市场共有5个项目入市，其中包括中国铁建广场、首地浣溪谷、唐源·云居三个纯新盘以及万科幸福汇、龙熙顺景两个老项目后期。5个项目共新增住宅产品1686套，预售许可面积1.4万平方米，环比之前一周分别增加17%、91%。

　　进入201年以来，除月份项目入市数量较多之外，其他月份均处于供应低迷的状态，使得市场当中已经积累了一定量的既有购房资格又有购房意愿的客。加之现在距离北京版调控细则的落地已经一月有余，市场主体已逐步适应了目前的市场环境，并作出了相应的营销策略调整，因此从5月中旬开始，市场供应开始出现逐步回升，一些定价较为灵活的纯新盘（楼盘/）开始积极入市，抢占市场空白。

　　从纯新盘入市定价情况来看，首地浣溪谷报价元/平方米，高于其周边金融街金漫香郡在售尾盘的售价；康源·云居则报价元/平方米，基本与其周边项目售价保持一致。亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，新政当中对于老项目后期开盘“限价”条款的规定，使得纯新盘首期“低价入市”的操作模式成为历史，目前纯新盘首期预售价格多处于较高位水平，是为其后期推盘价格留出余地。虽然对于纯新盘项目入市也有“不得高于区域均价”的要求，但是界定起来相对比较困难。而从老项目后期情况来看，尽管获批的预售价格与之前一期基本保持一致，但是对外报价却多高于之前一期的价格，拆分房款曲线涨价已成为供应方不约而同的做法。有关专家认为，政府还应及时采取应对措施，才能避免“限价”流于表面化。