当前房地产市场进入了一个微妙时期。两年前，也就是2016年9月0日，全国各大城市密集出台了楼市收紧政策，即“90新政”。回顾这两年的政策演变和市场走势，尤其是房价的走势，显然很关键。这也是房地产市场回顾、反思、调整、再回顾的逻辑所在。（最新房价）
一、近两年的政策逻辑演变
2016年9月0日，北京市住建委等部门出台了房地产调控政策，即《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》。此次政策规定，购买首套普通自住房的首付款比例不低于5%，购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、两限房等政策性住房除外)。对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。
北京政策被认为是“90新政”的重要代表，当然在9月上旬和中旬，很多城市就已经出现了很多收紧调控的政策内容。而北京政策具有信号意义，更多城市随后加入到了调控的大军中，其对于房地产市场的走势有较为明显的影响。而在这两年期间，全国房地产市场的基调基本上以从紧为主。尤其是在限购限贷等政策出台的基础上，限售、住房备案价格管控等政策也密集出台，其对于房地产市场是有较为明显的管控效应的。在2017年十九大召开的前后期间，房地产政策环境更是异常严厉。
而到了2018年，政策收紧重心进入到三四线城市，同时部分城市也进行了政策打补丁的内容。比如说针对公司购房和摇号购房等方面，各地出台了很多创新内容，此类内容发挥了较好的市场调控效应。而到了2018年下半年，各地政策出现新动向，即更加强调房地产市场的规范运作。类似规范，主要侧重对五类市场主体的严查，包括开发商、代理商、中介机构、广告商和购房者。对于此类市场参与主体的管控，有助于市场公平交易和价格稳定。
二、这两年房价的走势如何
房地产政策的调控效应，可以从房价的走势做判断。而且本身大家对于房地产市场的走向，也多半是从价格方面入手的。所以观察这两年房价的走势是有积极意义的。
从直观性看，可以看下成交均价的概念。在2016年9月，全国百城房价为9607元/平方米，当时环比增幅为2.1%，同比增幅为1.9%。而到了2017年9月，此类价格为元/平方米，环比增幅为1.%，同比增幅为26.4%。到了今年，从最近一期数据看，2018年7月此类价格为元/平方米，环比增幅为1.2%，同比增幅为8.6%。客观说，成交均价数据的波动有一定偶然性，尤其是和具体项目的区位、地段、地价等有关。但是从当前此类数据看，调控两年中，差异还是很大的。第一年其实房价增幅并没有明显收窄，但是到了第二年即2018年其实收窄态势还是很明显的。
图1 100城新建商品住宅成交均价
类似房价的走势，可以从市场的差异化结构中得到体现，比如说一线、二线、三四线城市。从数据上看，一线城市的房价同比增幅在2016年10月份创下历史最高，当时达到了4.5%的水平。而到了2018年7月，此类增幅明显收窄，仅为2.4%。类似数据走势带动了二线、三四线城市的下调。从数据上看，二线城市房价增幅最高点出现在2017年7月，当时为21.1%。而到了2018年7月，则为1.%。三线城市也有类似逻辑，其最高点出现在2017年8月，当时为4.6%，而到了2018年7月则为7.%。类似数据都说明一点，即一线城市房价降温在先，二三四线城市随后跟进。
图2 100城一二三四线城市分类新建商品住宅成交均价同比增幅
不过客观说，到了2018年全国房价其实是有所反弹的，比如说从国家统计局全国70个城市的数据看，即便是过去房价同比下跌的城市，当前也出现了房价反弹的现象。尤其是到了下半年，上涨城市数量是有所增加的。这也说明了一点，即房价的管控是积极有效的，但是存在各类因素诱导此类价格反弹。这也是未来需要积极关注的地方。
三、如何积极调控房价
房价调控首先应该强调大局意识。当前应该提高到政治意识的层面上，即各级政府积极行动起来，进而促进房价调控的长效性。而现在其实部分地方政府是有懈怠情绪的，其实这种是懒政的思路，所以说监管部门自身重视起来，把这个难啃的骨头给啃掉去，这是很关键的。
而在具体调控中，则需要实现环环相扣、各个环节突破的效应。全方位调控需要研究房价产生和稳定的机理，包括动拆迁成本的控制、土地成本的控制、开发成本的控制、房屋备案价格的管控、售楼处价格的管理、合同价格的审查等。这几个环节要做到位，这样稳定房价才会有较好的效果。
而从市场的心态看，当前有很多浮躁的做法，尤其是经常提“越调越涨”。简单情绪发泄可以理解，但本身不解决问题。我们需要客观看到房价走势的逻辑和机理。比如说调控的目标在房价的稳定，那么如何测算房价的稳定，多少幅度属于可以容忍，这些问题其实现在很多都没思考。后续要建立一个量化的调控效果测评体系，这样才是更公平和有标准的模式。
最后一点很关键，当前调控其实更多是针对房企进行的，而对于公众或购房者的教育其实并不多。在未来调控方面，应该更多宣传房产的健康投资理念和持有观念，积极引导民众进行住房买卖。如果说民众对于调控、房产、房价、房产税等概念可以心平气和去看待，那么实际上稳定房价并不难，即房价可以很快进入到稳定的发展机制中，而不是大起大落的态势。
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