“国五条”的出台催热了二手房市场 如何避免二手房买卖纠纷

　“国五条”的出台催热了二手房市场的交易，但随即引起的房产买卖方、中介之间的纠纷也迅速增多。据了解，“国五条”出台后，我市的二手房纠纷比较突出，而且每一个案件都相对复杂。浙江天晟律师事务所提醒广大购房者，购房时要充分考虑各种风险，妥善处理和中介公司以及卖房者的关系，并严格审查合同，如果发现问题要及时请教或者咨询法律专业人士，切忌视而不见，否则可能会引起纠纷，造成权益损害。

　　我市二手房纠纷类型及原因

　　浙江天晟律师事务所徐俊律师介绍，目前我市的二手房纠纷主要有以下几种类型：一是“跳单”，亦称为“跳中介”，是指买方或出卖方已经与中介(公司)签署了预售确认书、委托求购协议或出卖协议，中介公司已经按照协议履行了提供独家资源信息并促使买卖双方见面洽谈等促进交易的义务，但买卖一方或双方为了规避或减少按照协议约定履行向中介交付中介费的义务，跳过中介而私自签订买卖合同的行为。

　　据了解，出现“跳单”行为的主要原因有二，一是中介收费过高，二是中介服务不到位。有客户表示，在自己想要了解一些情况，而中介业务员讲不清楚或者不能给出一个明确答案的情况下，他们就觉得是在浪费时间和浪费金钱，因此会出现“跳单”的念头。

　　二是违约。房价不稳定期间，价格是发生违约行为的主要因素，房价快速上涨，业主毁约行为频现。徐律师说道：“房屋价格上涨速度过快，很多业主在过户前不愿卖了。出现这种情况的根本原因在于毁约成本低而维权成本高。”徐律师表示：“就目前来看，我市很多二手房买卖合同约定的定价和违约金明显偏低，无法保障守约方的合法权益。”

　　三是出让瑕疵。徐律师表示：“出让瑕疵主要表现在房屋使用权和所有权的权利方面。第一种是‘两权分离’，即房屋的所有权和使用权不是同一人所拥有；另一种是夫妻双方权利共有，一方单独出售的行为。”

　　四是合同对抗其他合同。徐律师表示，有些业主在与一方签订合同后，又与第三方伪造一份假合同来对抗那份具有法律效力的合同。“可能是出于对第一份合同的不满意，也可能存在恶意违约的行为，这种行为本身就是违法的，但也不排除那些钻法律空子和打擦边球的人。”

　　如何避免二手房买卖纠纷

　　“跳单”，中介方经常会遇到这种情况，而且以房东居多。从我市一房产中介了解到，这种情况比较普遍，每次遇到“跳单”，中介都比较尴尬却又无可奈何。徐律师表示，“跳单”行为，中介未必是唯一的受害者，因为之前房东与中介签署了支付中介费的协议，若房东不履行，那么这笔费用很可能会由购房者来买单。因此，对于“跳单”，不仅是中介，购房者也是需要注意的。

　　对于购房者，特别要注意，交易之前所有的约定都要形成协议、合同，不要轻信口头约定和经纪人承诺。所有有关费用承担、过户手续办理等事项都要有文字约定；每笔支付的款项应与协议、合同、票据、收据等相呼应，“押金”“定金”“订金”“中介费”“预付”等一定要写清；签订协议、合同时要审清条款，特别是涉及财物转移、支付条款的数额、期限等要看清楚，如有特别约定要备注，所有合同双方(三方)持有人的合同应完全一致。这样做的话，即使将来有一方违约，出现纠纷，另一方也有白纸黑字为依据，是自身维权的有力证据。而为防止因房价价格变动引起反悔的情形，购房方不但要与卖房方签订合同，还要提前考虑房价上涨等因素，约定好违约赔偿责任，并在能够办理过户手续时及时办理，避免对方反悔。

　　“两权分离”是在转让已经租赁的房产过程中普遍存在的问题。租赁房屋发生转移的场合，承租人对于该房屋的使用权，不会因为该房屋的买卖而受影响，购房者仍应当继续履行原租赁合同的规定。徐律师提醒广大受房者，务必谨记“买卖不破租赁”。因为在这种情况下，租赁权的效力大于买卖双方的转让效力，购房者无权要求承租人限期搬离，只有当租赁期限到期时，购房者才可以行使完整的所有权。因此，徐律师建议二手房（二手房/ ）买受人应当在购房前充分了解要购买的房屋是否已经出租，如果出租，租赁期限是否快到期，避免影响自己的购房用途或自己的投资计划。

　　若是遇到夫妻双方权利共有的情况，购房者一定要记住，这种情况下房屋的买卖不是单方面能够决定的，没有双方本人共同的签字，协议(合同)都是无效的。单方执行(代签)的卖房行为，存在的风险较大，必须警惕。

　　徐律师说：“在交易进行之前，建议购房者去房屋实地考察，了解周边的相关信息，多角度了解房屋本身的实际情况。比如说房屋是否已经出租，出租期限多久；是否存在‘一房二主’、真假合同等情况，切勿卷入合同‘陷阱’。”

　　徐律师表示，对于广大购房者来说，对所购房屋有一个充分的了解是至关重要的。只有对真实情况充分了解之后，才能保障自身的利益不受侵犯。就算将来有什么突发情况，也有维权的依据可查。
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