市场供需矛盾突出房价上涨压力较大 各地完成房价控制目标面临考验

　据Wind资讯统计，截至4月8日，沪深两市共有68家房企发布2012年年报。中国证券报记者梳理发现，房企存货在攀升，但多数房企期末现金充足，偿债能力尚可。

　　值得注意的是，自去年下半年以来，房企去化速度加快。目前，不少城市商品房库存下降明显，市场供需矛盾突出，房价上涨压力仍然较大，各地完成房价控制目标面临不小的考验。

　　存货增幅回落

　　Wind资讯数据显示，剔除不可比因素，2012年68家房企存货共计9762亿元，同比增长20.86%。而2011年这268家房企存货共计8077.1亿元，同比增长8%。

　　兰德咨询总裁宋延庆告诉中国证券报记者，从去年二季度以来，房地产市场持续回暖，大多数房企项目销售速度加快，导致待结算的款项和在建和待售项目增加。但去年的存货增幅已有所回落，存货曲线已趋于平缓。

　　2012年万科A、保利地产、招商地产、金融街、华夏幸福五家地产公司存货居前五，分别为2551.64亿元、1896.44亿元、76.8亿元、76.78亿元和22.8亿元。而道博股份、阳光城、宝安地产存货均翻倍上升，三家公司去年存货分别增长617.24%、19.71%、124.41%。

　　值得注意的是，从各房企年报中可以看出，2012年的存货情况快速呈现出结构性、差异化特征。主要表现在三个方面：一是不同城市的存货情况分化比较严重。其中，一线城市的库存在快速减少，多数二线城市的库存也呈现减少趋势，而部分三四线城市的库存增长较快；二是不同类型的商品房呈现加速分化，刚需型和改善型住宅去库存速度较快，而高端豪宅和商业综合体的存货增加较快；三是不同企业的存货情况也在加速分化，有的企业存货量快速上升，有的则因产品适销对路，去化速度较快，存货大幅度下降。

　　商品房库存创17月新低

　　得益于市场不断回暖，房企去库存化速度明显加快。多地楼市的商品房库存总量不断下降。日前，上海易居房地产研究院发布报告称，截至月底，20个监测城市新建商品住宅库存总量为7224万平方米，同比去年一季度减少6.4%，且库存出现了连续三个月同比和环比下滑的现象。目前库存量创17个月新低，水平大致与2011年10月份相当。

　　20个城市中，有8个城市出现了库存缩水现象。其中，厦门月份库存环比跌幅最大，达12.0%，其库存量是自2010年10月以来的最低水平；北京的环比跌幅第二，为8.4%，其库存量创近年来新低；广州的环比跌幅第三，为7.0%，其库存量是自2011年10月以来的最低水平。

　　月份，20个城市新建商品住宅存销比为8.，这也意味着市场需要用8.个月的时间才能消化完这些库存。在2月9.0数值的基础上，月份存销比继续下滑，目前这一数值已接近2011年月的水平。

　　业内人士指出，各地库存快速下降导致市场供需矛盾进一步突出，房价上涨的压力仍然较大。而对于龙头房企而言，增强其对各地调控政策具备防御能力，不仅是库存降低，还有资金压力趋缓、偿债能力提高等有利因素。

　　万科2012年报显示，期末货币资金高达52亿元，同比增加52.7%，其中短期借款与一年内到期的非流动负债合计56亿元，账面现金完全覆盖一年内到期债务；资产负债率受预售量增加影响，虽然比2011年增加了1.22个百分点，达到78.2%，但净负债率下降了0.个百分点，只有2.5%。招商地产账面货币资金超180亿元，是短期借款和一年内到期的非流动负债的1.92倍，财务状况优良。世茂股份报告期末的资产负债率为62.4%；净负债率为.7%；持有货币资金约51亿元，而短债合计41亿元，短期无偿债压力。

　　控房价难度仍不小

　　虽然部分城市调控细则已出，但刚需市场仍然火爆，对于资金充裕、库存压力小的房企而言，销售似乎不受影响。

　　清明节期间，中国证券报记者走访北京各大新盘后发现，前来看房的人数和政策出台前没有明显变化，不少购房者要想买到房还得“托关系”，个别售楼员甚至贩卖能获得选房资格的号源。

　　近日，北京提高二套房公积金贷款首付比例，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，这对合理的改善性购房需求有一定误伤。且有业内人士表示，北京此举对其他房价涨幅偏大的城市有示范作用，房贷收紧可能是大势所趋，二季度的商品房成交量将有所下降。

　　需求量受到抑制，会在一定程度上缓解部分一、二线城市楼市的供需矛盾。从这个角度来看，今年二季度，房企的去化效果将弱于一季度，去化脚步放缓将不可避免。

　　此外，目前国家严控对房企发放贷款，销售回款仍然作为开发商获得资金的主要来源之一，抑制需求意味着减少销售回款。因此，这会对房企的资金链造成影响。

　　不过，市场暂时降温，不意味着房价回落。事实上，在多轮调控过后，投资投机性购房需求已经明显减少，龙头房企目前开发的住宅项目大多数都属于刚需项目，虽然政策使人们购买需求减少，但市场仍然是需求大于供应，房企不太可能“以价换量”，房价坚挺或震荡上行会持续。地方政府要实现房价控制目标，依然面临不小的考验。