不要让“国五条”实施细则为房价上涨披“合法的外衣”

　 近日，各地相继出台的“国五条”楼市实施细则，不但少有实质性内容，许多城市还把房价上涨披上了“合法的外衣”。

　　从大多数媒体报道的题目中，便可看出地方版“国五条”的可行性令人担忧：《多地掐点出台“国五条细则”大多只有“一句话”》、《杭州国五条细则未提20%个税专家叹无杀伤力》、《广深版“国五条”“模糊”落地皮球踢给中央部门》、《南京微博体“国五条”细则诚意几何》、《地方国五条细则意义不大或成空文》……

　　复旦大学房地产研究所陈则明教授认为：“‘国五条 ’的核心内容是‘20%个税 ’政策，但是这一点在地方‘国五条’细则上并没有明显体现。上海、北京的细则虽然提出会严格执行‘20%个税’政策，但是如何严格、怎么执行都没有明确，到底怎么做还是未知之数。”他分析，各地的细则都没有将具体措施公布，因此在落实上有一定难度。

　　著名经济学家梁小民直言不讳地表示，地方细则意义不大，从某种意义上讲已经成了一纸空文。

　　特别应该引起注意的是，广州、深圳、天津、南京、厦门、合肥、大连等城市，都把住房价格调控的目标设定为“新建商品住房（楼盘/）价格涨幅低于城镇居民人均可支配收入实际增长幅度”。也就是说，只要房价涨幅不高于居民收入涨幅就可以接受。如果以此为标准，抑制房价上涨，使“房价合理回归”将长期成为一句空话。

　　房地产调控要见效成效，必须要有可量化的、明确的目标。这种以“新建商品住房价格涨幅低于城镇居民人均可支配收入实际增长幅度”的目标设定，与以往各地纷纷将房价涨幅与GDP挂钩，并以此确定调控目标的做法如出一辙，可谓换汤不换药。

　　首先，“房价涨幅”与“城镇居民人均可支配收入实际增长幅度”的统计相比较，只要差别不大，很难比出高低。尤其是“城镇居民人均可支配收入”，其统计数据，往往比人们实际感受到的要高。

　　其不合理的关键在于，超高的房价与城镇居民人均可支配收入的低水平，本身就存在着很大的差异，不是在一个合理的比较区间里。就我国目前的房价收入比来说，早已远远高于国际上公认的标准。

　　“房价收入比”是指一个地方每户居民的平均房价与每户居民的平均年收入之比。而通过对数十个经济发展水平不同的国家和地区主要城市居民房价的考察，世界银行和联合国人居中心分别得出“合理的住房价格”的房价收入比应该为-6(世界银行专家的说法为4-6)，最高不宜超过7，如果超过7表示居民支付住房消费的能力过低，或者可以说没有购房能力。

　　有网友根据“2011年当地城市人均可支配收入×家庭平均人口×合理房价收入比/90平方米”，计算了各地的“合理房价”。如北京487元/平方米、上海481元/平方米、广州457元/平方米、南京429元/平方米等。但现实中，许多一线城市和重点城市的房价收入比都在10以上。

　　以我国城镇居民人均0平方米的“初级住房小康标准”来算，在大多数的城市里，买一套90多平面住房的房价，与年家庭收入相比，有85%以上的家庭没有购房能力。

　　因此，许多城市不顾“房价收入比”严重过高的现实，将“新建商品住房价格涨幅低于城镇居民人均可支配收入实际增长幅度”作为住房价格调控目标的做法，如同在一个不平等条约中加上了合理的诉求一样，显然不会达到期望的效果。