20%个税执行难度大 调控目标：房价增幅低于人均可支配收入增幅

十几个省市相继在月最后的两天，拿出了落实《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》的实施细则。让市场躁动、揣测了近一个月的靴子终于落地，201年的房地产调控至此进入具体操作阶段。

　　房地产调控没有最严，只有更严。从限购、限贷，到税收、房价控制目标，这一轮的调控显然超出以往历次调控。从各地的细则来看，北京又一次成为调控最严格的城市。

　　在业内多位专家看来，此次调控注定是一场攻坚战，如果要实现调控目标，整个调控措施的执行力度将是决定成败的根本。

　　调控目标：房价增幅低于人均可支配收入增幅

　　按照国务院的要求，各直辖市、计划单列市和省会城市(除拉萨外)一季度都要公布调控细则和价格调控目标。房价调控目标则是整个调控的方向。

　　月25日，广东省率先发声，第一个公布了“国五条”实施细则。

　　与“国五条”一样，广东版的实施细则也拿出了五条，这个细则对房价调控目标的表述是两个字：稳定。

　　这样的表述可以说基本上是为其他省市确立了标杆。在此之后出台的其他城市的实施细则中，对房价调控目标的表述基本如此。

　　广州、深圳市是广东版的实施细则点出的两个城市，这两个城市被要求根据近年房价走势情况，按照保持房价基本稳定的原则，合理确定201年度新建商品住房(不含保障性住房)价格调控目标。而广东其他地区则被要求结合实际，抓紧制订稳定房价的具体方案。

　　应该说，这样的表述给了这些城市相当的空间。

　　月1日，广州、深圳市最终出台各自的实施细则。对201年房价调控目标，两个城市如出一辙：即是新建商品住房价格涨幅要低于年度城市居民人均可支配收入实际增幅。

　　房价涨幅低于人均可支配收入实际增幅基本成为各地房价调控的目标。

　　青岛、南京、大连、合肥、天津、重庆、成都等城市的房价调控目标都是如此。如果说这些城市的房价调控目标还可以具体量化的话，上海和北京的房价调控目标则是雾里看花。

　　从上海的实施细则来看，房价调控目标为：按照保持房价基本稳定的要求，切实贯彻落实各项房地产市场调控措施。

　　北京市的目标是全市新建商品住房价格与2012年相比保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。

　　让所有人困惑的是，房价保持稳定是什么含义？

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖告诉记者，他在具体研究了北京、上海的实施细则之后发现，完全不能确定201年这两个城市的房价要控制在什么样的范围之内。

　　“对于价格到底调控到什么范围，上海和北京都是模棱两可，我们看不出政府的真正目标。”胡景晖说，希望政府能够将房价给予具体定义，例如什么类型、区域的住房，什么统计方法统计出来的价格数据，涨幅具体是多少，这样才便于后续措施的落实，也能够让民众心里有数。

　　不过，在北京中原地产市场研究部总监张大伟看来，北京的实施细则其实有一个很大的突破。这个突破就是将自住型、改善型商品住房的价格逐步纳入限价房序列管理。

　　“北京细则说201年房价要保持稳定，如果说这个表述是比较模糊的话，将商品房价格逐步纳入限价房序列管理的表述则是一个具体的信号，这个措施如果实施，对市场的震动不亚于卖房收20%的个税，而且肯定会实现控制房价的目标。”张大伟说。

　　张大伟告诉记者，此前北京已经有了这样的尝试。

　　2011年，北京市房山区就曾推出了一个限价商品房项目，这个项目限房价竞地价，提供了超过2000套的房源供应，价格为每平方米元。

　　“这个价格低于当地当时均价20%。影响了当时整个区域的价格预期。”张大伟说，这个项目不同于两限房，还是商品房属性，其产权是完整的，但与商品房不同的是，限制了购房人再次交易的时间，5年内不得将房子出售。

　　在张大伟看来，如果北京今年逐步落实这个措施，土地出让逐渐开始尝试限房价竞地价，一定会影响到目前市场上出售的所有房产定价。如果全市逐渐增加试点，这一政策对新建住宅的利空甚至将超过二手房（二手房/）个税的影响。

　　张大伟告诉记者，除了房山有一个这样的项目外，门头沟也有一个这样的项目。如果一个区域能有几个这样的项目，会马上改变区域的市场预期，房价绝对会受影响。这个措施将会是北京实现房价控制目标的重要手段。

　　卖房收20%个税执行难度大

　　在2月底国务院出台房地产调控政策时，卖房征收20%个税的规定一度引发社会极大关注。其实这条规定早在20年前的个税法中就已经存在，但多年来，由于具体操作难度大，一直没能真正执行。

　　从各地公布的“国五条”实施细则来看，对卖房征收20%个税的问题，表述似乎并不积极。

　　有的城市对此表述为：能核实房屋原值的，应依法严格按照转让所得的20%计征，而很多城市则干脆根本不提这一点。

　　北京市再次冲在了前面。在北京市的实施细则中，对房产交易征税问题有三条具体规定。

　　首先，月1日起，对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，应依法严格按个人转让住房所得的20%计征；

　　其次，不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税；

　　第三，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。

　　不仅如此，月0日，北京市地税局发布公告，对房产交易征收个税问题做出解释。按照这个公告，自建住房、商品房、经济适用房、已购公有住房、城市拆迁安置住房的交易，都要按照规定交税。

　　不过，房产交易征收的个税依然要扣除相关合理费用。

　　按照国家税务总局《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发号)、《关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》(国税发2007号)规定，这个合理费用包括住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用，以及在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。

　　这就是说，今后房产交易征收个税，要扣除这些合理费用和房产原值，剩下的部分才按照20%的税率进行征收。

　　按照此次北京地税局的公告，如果不能提供房屋原值相应凭证，主管税务机关通过税收征管、房屋登记等信息系统也未能核实房屋原值的，个人所得税税款以本次房屋交易价格按核定征收率1%计算。

　　可以说，在房产交易征收个税的问题上，基本上是重申了20年前的个税法规定。问题在于，20年来房产交易征收20%的个税一直未能执行，就在于核实那些相关的合理费用太过困难。此次重申20%的个税，能否顺利执行？

　　“从个税法来看，房产交易要征收个税是有前提的，并不是说就按照交易价格减去房产原值直接收20%的税。”中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强告诉记者，核实那些合理费用非常不容易，需要大量的人力、物力，但想要征这个税就必须核实这些费用。所以才造成20年来都无法执行这个政策的结果，最终不得不用房屋交易价格的1%～%来收税的方法解决问题。

　　其实，在税务总局2006年的相关文件中，就对相关费用的扣除问题做出了较为详细的规定，比如对装修费用，已购公有住房、经济适用房，最高扣除限额为房屋原值的15%；对商品房及其他住房，装修费用的最高扣除限额为房屋原值的10%。

　　但是，可能就是因为要核实这些费用的成本太高、太麻烦，所以这些细化的规定多年未能落实。

　　“要征税，必然要把这个问题解决好，不过，真要核实费用进行扣除，难度非常大。”陈国强表示，对于合理费用，其实还应该加上通胀，这些年的通胀问题一直很突出，如果不能把通胀因素扣除，对房产持有人来说是不公平的。

　　房地产调控没有最严，只有更严

　　2010年，当时的国十条拿出了限购的方法，被称为史上最为严厉的房产调控措施。这个严厉的措施在此后两年的落实中也显现了其威力，一线城市的房产交易一度遭遇严冬。在北京等城市，房价还出现了明显的回落，比如通州区，在2011年，多个楼盘的价格都下跌了一半。

　　这项原本是最为严厉的调控措施在如今的国五条中再次被强调。在各地出台的实施细则中，大多仅是维持原有的限购政策，而北京则强化了限购，北京籍单身人士今后将只能拥有一套住房。

　　“这个政策其实是想对房产的拥有重新做一次调整。”张大伟告诉记者，过去不限购，已经造成房产分配不均的后果，一部分人拥有的太多，而很多人却无力拥有。现在从全国来看，都不再是房屋短缺的局面，而是分配不均的局面。北京作为首都，这个问题尤为严重。

　　从北京市升级的限购政策来看，其目标是鼓励自住，遏制投资。

　　“从整体调控政策来看，行政干预的彩越来越浓厚了。”陈国强说，各地出台的调控实施细则都是更加倚重行政手段。用行政的力量短期内能够取得好的调控效果，但从长期来看，对整个行业的发展是不利的。还是需要强调多用经济的、市场的手段来调控房地产市场，要根据市场的变化随时做出调整，不能总是过多的行政干预。

　　其实，在2010年限购政策出台后，多个城市的房地产市场都经历了大规模的调整，部分投资投机需求已经被挤出市场，但很多人都没有想到的是，今年会有更加严厉的调控政策出台。

　　陈国强告诉记者，造成如今更严厉调控措施出台的原因在于最近的市场变化。部分城市出现非理性抬头，房产交易量价齐升的现象开始出现。

　　根据国家统计局的数据，今年1～2月份，商品房交易同期增长在50%以上，这个跟1年前的形势完全相反。

　　“市场预期开始出现逆转，看涨成为越来越多人的观点，政策效应开始弱化。”陈国强说，之所以出现预期逆转，有行业自身经过调整开始企稳的原因，也有整体经济形势回暖的影响。新型城镇化的明确、收入倍增计划的出台等利好的政策都在影响房地产市场。

　　陈国强告诉记者，这些信息都在传递乐观的信号，从而能影响到房地产市场，导致更为严厉调控措施的出台。

　　面对调控，已经有些购房人猝不及防，部分购房人可能因此失去购房资格。

　　北京市铭滔律师事务所合伙人孙涛担心可能会产生大量的房产诉讼。“那些卖了小房子想换大房子的人很可能这次就买不了了，他们将会是之后房产诉讼的主要人。”

　　孙涛告诉记者，如果国五条真正压住了房价，市场进入冷淡期，买房违约的情况会增加。从整个市场来看，过多行政干预会对市场造成负面影响，不利于民间契约精神的形成。在此之前的多次调控下，已经出现了诸如借名买房等违规操作，造成买卖双方因调控政策产生纠纷，从而违约纠纷增多的情况。

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