新国五条迫使房地产市场初步调整 整体上呈现“量滞价稳”态势

　　中国银行国际金融研究所近日发布季报称，从短期来看，新国五条可能迫使房地产市场作出初步调整，整体上呈现“量滞价稳”态势，不至于令房地产价格下降；从中长期来看，它更不会使房地产价格发生根本逆转，积聚在此领域的泡沫因素很难被彻底挤出。

　　受宏观经济面基本平稳、信贷环境相对宽松、各地住房政策微调和居民预期改变等多重因素影响，201年1季度房地产市场出现了“V”型反转，部分地区出现了偏热苗头。

　　在销售全面回暖、资金紧张局面缓解等因素作用下，房地产投资快速回升。前两个月，房地产开发投资累计完成6700亿元，同比增长22.8%，高于2012年平均18%的增长速度。

　　同时，房价快速上涨。201年前两个月，房地产销售出现了“V”型反转，商品房累计销售面积1.05亿平方米，同比增长49.5%。与去年同期14%的负增长相比，房地产销售出现了大幅反转。百城住宅平均价格连续9个月环比上涨且涨幅不断扩大，今年2月，百城住宅平均价格已上升至989元/平方米，创历史新高。

　　另外，受信贷可贷资金改善、刚性需求支持和外商对中国房地产市场信心恢复等因素的影响，近期房地产开发资金来源状况也明显改善。前两个月，房地产开发资金来源增长.7%，比上年末加快21个百分点。其中，个人按揭贷款和国内贷款（贷款/）增长最快，增速分别达到58.8%和26.4%，比上年末分别加快了7.5和1.2个百分点。

　　房地产销售市场的升温也带动了全国土地市场的活跃。201年2月末，土地购置面积为81万平方米，同比下降18.6%，但降幅比上年末下降了0.9个百分点。同期，土地购置单价达到2409元/平方米，为历史最高水平。

　　为给不断高涨的楼市降温和防止泡沫的膨胀，2月份，国务院出台了新国五条。其中要求，各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，建立健全稳定房价工作的考核问责制度。最引人瞩目的条款则是：“税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。”

　　中国银行国际金融研究所认为，随着各地政策细则的出台、恐慌性情绪的逐步消退、刚性需求的平稳释放，房地产市场将由一季度的“量价齐涨”转向二季度的“量滞价稳”。三季度，随着供需双方对政策的逐步消化，房地产市场将试探性下挫，成交量可能萎缩。整体而言，他们维持201年房地产销售呈现“前高后低”的观点。

　　该所负责人比较了新国五条和2010年国十条发现，两者在出台背景上相同，都是为了防止房价快速上涨和“普涨”形势蔓延；在调控思路上类似，政策重点均强调“抑需求、促供给”；在着力点上相同，都主要以“需求管理”为调控手段，通过继续执行限购、限贷政策和加大交易环节税负来抑制需求。但是新国五条却更为激进、更强调预期管理，两者的宏观环境也不同。

　　“国十条出台时，宏观经济由于大规模财政货币政策的刺激，整体处于V型反转阶段。当前新国五条出台，宏观经济正处于弱复苏、中低速增长之中，政府对经济增速降低的容忍能力增强。”他说。

　　中国银行国际金融研究所预计，从短期影响看，房地产在二季度会作出初步调整，整体呈现“量滞价稳”态势。这主要是由于新国五条会显著增加二手房交易成本，二手房（二手房/）的销售量会受到较大影响。但在目前整体供小于求的情况下，需求会转向新房市场从而促使新房交易量上升。交易量的“一降一升”使得整体交易量未必下降。交易量的迟滞，再加上价格的固有黏性使得价格难以下降。此外，从历年房地产调控政策出台后房价调整的反应看，其并不表现为绝对价格的下降，而仅是上涨速度的相对放缓。

　　从中长期影响看，新国五条不会使房地产市场发生根本逆转。报告给出的理由是：第一，房地产供给结构发生了改变，更多的需求不得不涌向新房市场，加大房价上行压力。第二，住房投资投机需求不减，房地产市场升温压力依然存在。第三，新国五条仍没有对滋生房地产泡沫的制度性因素进行结构性改革，例如，土地财政问题，金融体系不完善导致房地产承担储蓄和投资工具问题，因此，房地产泡沫很难被彻底挤出。