二手房交易高额个税谁承担 差价税征收应计算“隐性成本”

“国五条”出台，二手房交易将按转让所得的20%计征个人所得税，不少细心的买房人认为，房屋转让所得不应该简单以卖出价减去买入价计算，还应该算上贷款利息、房屋交易税费、装修费用等“隐性成本”。

　　济南市民赵忠磊(化名)是房奴大军中的一员，2006年，他在济南阳光100小区购买了一套100平方米的新房，总房款40万元，其中，首付三成12万元，商业贷款28万元、期限15年。

　　“国五条”出台后，他想赶在政策落地前，把手上的这套房子卖掉。通过房屋中介（中介/）询价，赵先生得知，这套房单价涨到了9000多元，估价90万元，房产增值让赵先生获利50万元。

　　但赵先生并没有沉浸在资产增值的喜悦中，如果卖掉这套房，他还需要按照转让所得的20%缴纳个人所得税，如果按照差价50万元计税，仅个人所得税就得10万元之多。他认为，对于如何计算转让所得还得细化，不能简单地以卖出价减去买入价，还得算上各种隐性成本。

　　“隐性成本中，贷款成本占了大头”。赵先生申请的商贷，当时5年期以上贷款基准利率是6.84%，享受利率7折优惠后也就是4.788%。还款期从2006年9月到201年2月计算，共计还款78个月，按照等额本息还款方式，还款期内的利息约为7.万元左右(忽略期间基准利率变化)。

　　除利息外，办理房产证还需缴纳公共维修基金、契税。当年，济南市维修基金按照房价的%收取，契税按照1.5%征收，这部分成本共计1.8万元。

　　装修成本也不能忽略，买房后，赵先生出资8万元进行了装修，如果现在卖房的话，装修款不会被计算在房价里。如此算下来，除了首付12万外，购买、拥有这套房产的额外成本达到了17.1万元。

　　“可不要以为这是全部成本。”有理财师提醒赵先生，如果把当时首付12万元存成银行定期，其间获得的利息收入可达.8万元左右。

　　如此计算，赵先生卖掉这套房子差价貌似50万元，可是加上利息、税费、装修等各种隐性成本，实际转让所得只有29万多元。当然，这部分转让所得还没有考虑通胀因素，几年间，货币实际购买力已经大幅缩水。

　　二手房交易征20%个税 房地产市场可能进一步分化

　　据新华社月4日电 国务院日前发布的“国五条”细则中，关于个人出售房产“应依法严格按转让所得的20%计征”的规定，引发市场广泛关注。专家分析，此举将增加部分二手房交易成本，或将引发二手房市场进一步分化，并对新房市场产生一定影响。

　　二手房个人所得税按照20%征收后，一些二手房交易成本将大大提升。假设一套符合征税条件的住房，原价100万元，现在售价00万元，原来只需要交万元的个税，现在则需要按增值额的20%征个税，税额达到40万元，这将极大增加部分二手房的交易成本。

　　中原集团研究中心认为，随着“国五条”细则的发布，二手房交易的“窗口”效应或将使近期二手房出现集中过户交易现象，然而“窗口期”之后，市场成交或将出现“休克”。与此同时，学区房与非学区房也可能出现分化。

　　我爱我家市场研究中心分析认为，由于新建商品房市场不存在业主出售环节，因而在个税费用上占据优势，预计在政策细则具体实施后，将有一部分二手房市场需求，被挤压至新房市场。有专家分析称，大量的市场需求如果流向一手房，有可能抬高一手房价格。

　　专家建议调控房价最终要从调节供需着手。一方面增加土地供应、平稳土地价格，保障新建房源的持续供给；另一方面大力推进保障房建设，为低收入体解决住房问题。

　　跨时限交易 高额个税谁承担

　　“国五条”出台所带来的影响正持续发酵。部分正在申请贷款的购房者只交了定金，约定的付款及过户时间在1个月之后，由于不能尽快过户，买卖双方对于谁将承担突然增加的20%个税产生争议。对此，法律专家认为，如不能确保在正式征收20%个税前过户，双方应尽快以重大情势变更为由解除合同，避免错过合理解约期限。

　　“按照目前的情况来看，各地很快就会出台‘国五条’的实施细则，因此，如果不能尽早过户，买卖双方应以发生重大情势变更为由，协商解除合同。”北京市律协公司法专业委员会委员、北京天驰洪范律师事务所的原森泰律师表示，交易双方当初均预计个税仅为1%，而根据新政将增加到20%，这种因政策变化导致的意外事件，可成为解约的合理理由。