201年刚性需求被大量释放 改善型住宅将降价促销陆续入市

　　“轨道交通牌”在东建设轻轨规划提出之后就成为了楼市促销的一张好牌，随着轻轨开通的临近，今年将会有更多楼盘开出“轨道交通牌”进行预热。业内人士提醒购房者，在购房时不要轻易被“轨道交通牌”打动，小心被透支了未来的升值空间。

　　瑞峰置业市场研究部介绍，虽然规划最早通车的轻轨R2线最早也要到2015年才能开通，而真正的“高铁时代”可能要到~5年之后才能开始全面铺开，“高铁时代”无疑也能带来升值，但是这种“赚钱”效应何时才能到来就见仁见智了。

　　有业内人士则指出，不少在轻轨附近或“沾边”的楼盘在推广时打上“轨道交通牌”，使得其价格高于同类楼盘，甚至提前透支了楼盘未来的升值潜力，购房者在购房时应谨慎考虑。　

　　去年东楼市大丰收，今年楼价是否会上涨成为许多购房者关注的问题。业内如何看待201年楼市？近日，不少业内人士发表了自己的观点。不少人认为，今年楼市成交或与去年持平，住宅均价上涨幅度维持在5%以内，其中普通住宅(即非豪宅住宅产品)均价仍将维持在“7”字头。业内人士预测称，今年刚需住宅价格将平稳上涨，改善户型降价增多，首次改善型购房者可考虑出手买房。

　　成交：今年住宅成交将超越600万㎡

　　2012年释放了许多刚性需求，但改善需求却被抑制，今年刚需持续红火，改善需求陆续入市，将会促使楼市继续火热。

　　去年年末仍有大量的新增供应量入市，瑞峰置业市场研究部相关负责人表示，在房地产调控政策仍然从紧的背景下，积极出货是减少风险的上策，因此今年房企在春节后延续积极推货的策略概率较大，而按照市场价值规律的趋势来看，有可能出现“前高后低”之势，预计201年东全年住宅成交量将超600万㎡。

　　东中原地产研究中心对今年的成交也表示乐观，今年市场出货的压力不会小于2012年，开发商不敢贸然提价，更倾向快速出货回笼资金，从而把资金用于新项目的开发，在此趋势下，预计201年商品房成交量将与2012年基本持平。

　　而在供应量方面，业内人士认为，将超越去年，供需比将超过2∶1，供过于求将有效地抑制房价上涨。

　　价格：整体均价或涨5% 普通住宅维持“7”字头

　　去年楼市大丰收，购房者普遍存在看涨心理。对此，业内人士表示，楼价暴涨是不可能的，预计整体住宅均价上涨5%左右，即或将上涨至8500~8600元/平方米，普通住宅则仍维持在“7”字头。

　　瑞峰置业市场研究部介绍，近几年来，东房价从“6”字头向“8”字头一年一台阶地迈进，终于在去年“止住”了上涨的势头，预计春节后楼市或将延续这一趋势，上半年价格都不会有明显波动，但是下半年或有房企有“调价”的欲望，但暴涨的可能性不大，预计整体涨幅在5%左右。

　　对于楼价的变化，东中原地产持有不同的观点，东中原地产研究中心认为，春节后楼市供应量少，上半年价格将小幅上涨，而下半年供应量大增，预计价格维持平稳。此外，2012年东普通住宅均价为7291元/平方米，今年东普通住宅洋房均价仍维持平稳态势，将继续在“7”字头徘徊。

　　户型：刚需释放放缓 改善型住宅将降价促销

　　去年在开发商“以价换量”的策略下，大量刚性需求入市，而改善需求则被抑制。进入201年，由于刚需已被大量释放甚至透支，将会出现后续不足的情况，而改善需求在大户型降首付、降价促销等优惠下，将陆续入市。

　　东中原地产研究中心认为，2012年开发商推售以中小户型为主的项目，部分项目进行低首付等降低购房门槛的活动，提前透支了部分刚需购房者，预计201年刚需释放的力度有所放缓。

　　与此同时，被压抑了一年的改善购房者开始寻合适的住宅。去年年底，已经开始有改善需求入市的迹象。东中原地产研究中心分析，由于2012年大户型消化缓慢，库存压力很大，开发商将通过价格的让步或降低首付门槛寻求出货；另外，别墅在201年的供应量有大幅放量，也将刺激累积的别墅需求释放。

　　区域：泛深板块热度不减 水乡片区或高速发展

　　今年楼市哪些区域将是热点？业内人士表示，泛深区域热点不减，供应量大，购房者可选择的楼盘多，此外，规划利好促使水乡片区发展迅速，水乡片区楼市或将兴起。

　　近几年来，泛深板块受深圳客外溢影响，一直是成交火热的区域之一。瑞峰置业市场研究部介绍，以塘厦为例，预计未来1~2年内就有超过150万㎡的供应量。泛深区域项目推货充足、品类较多、价格平稳，从质、量、价方面都能完全满足深圳客户的需求。今年将有更多的深圳客会外溢至东。

　　此外，今年值得关注的区域还有“水乡片区”。201年东市将预留20亿元财政资金，专门用于统筹和支持水乡地区的发展，预计未来的“水乡片区”将是继松山湖、虎门港、生态园另一重大热点，该片区的房地产市场将会迎来高速的发展。