持房地产市场调控政策不动摇 房价走势上扬靠什么上涨

前公布的国房指数显示，2012年12月百城(新建)住宅平均价格于9个月来首次出现同比上涨，12月100个城市的住宅平均价格较上年同期上涨0.0%。不仅同比上涨，环比同样出现上涨：12月份住宅平均价格较11月份上涨0.2%，为连续第7个月环比上涨。

　　在中央经济工作会议定调201年“要继续坚持房地产市场调控政策不动摇”之后，为何岁末房价走势与楼市调控政策意图背道而驰？如何理解中央经济工作会议相关表述对今年房价走势的影响？

　　市场心理变化，源自预期改变。种种迹象显示，经过持续调控，一些观望的购房者开始在岁末入市，一些地方甚至出现了所谓“恐慌性抢房”现象。为什么犹豫了相当长时间的购房者，最终在年底放弃观望而大举入市？

　　表面上，中央经济工作会议有关“要继续坚持房地产市场调控政策不动摇”的表述，只是对过去调控政策基调的重申，似无新意。不过这句出现在中央经济工作会议部署今年经济工作六项任务之首的表述，虽仅一句，但由于与稳健货币政策诸多重要内涵放在一起，且全文仅此一处，同时又是新一届领导班子首次对房地产市场调控的正式表态，因此内涵丰富。

　　在很多人看来，新一届领导集体执政后，为了推动今年经济增长，楼市调控政策或将松动，甚至有人认为“地方政府不会牺牲GDP增长让房价下跌”。不过，从中央经济工作会议精神来看，中央对楼市调控的基调并未改变。市场从哪里到了支撑今年房价上涨的理由？

　　从今年稳健货币政策的内涵看，“适当扩大社会融资总规模，保持贷款适度增加”表明，今年货币供应量有可能与去年大致持平。市场预计，如果M2增速目标定在14%左右、GDP增速定在7.5%左右、物价涨幅目标定在.5%左右，那么按照经济学公式“货币供应量等于GDP与CPI两者之和”来测算，今年的货币供应量将比实体经济实际需要的资金量高出个百分点左右，全社会流动性依然充裕。

　　既然社会融资规模会“适当扩大”，货币环境相对宽松，那么今年房企或将因为“不差钱”而不再采取“以价换量”的方式大规模推盘，房价下降的基础似乎荡然无存。

　　从中央经济工作会议关于楼市调控的表述看，由于仅强调“要继续坚持房地产市场调控政策不动摇”，而没有沿用此前被反复提及的“促进房价合理回归”的说法，这被市场普遍解读为中央有意识地没有强调降低房价的必要性，市场由此反推房价将会上涨。

　　虽然流动性宽裕以及政策基调的微妙变化，可能会给房企的生存环境带来积极变化，国房指数的最新统计数据也佐证了房地产市场正在从漫长的低迷态势中复苏、房企日趋改善的生存状态。不过，并非政策的所有精神都支持今年房价继续大涨。

　　仔细解读中央经济工作会议精神，人们发现，无论是会议公告强调的“潜在通胀和资产泡沫的压力加大”，还是反复提及的“金融领域存在潜在风险”、“要高度重视财政金融领域存在的风险隐患，坚决守住不发生系统性和区域性金融风险的底线”，这些表述都清晰地告诉人们，中央对资产价格泡沫膨胀的担心并未消除，对最易产生金融风险的房地产业的风险，仍未掉以轻心。这表明，如果今年房价上涨幅度超过政府容忍范围，仍可能出台严厉的调控措施。而从日前召开的全国住房城乡建设工作会议上传出的信息也显示，今年会继续严格实施差别化的住房信贷、税收政策和限购措施。住建部部长姜伟新在此次会议上特别强调，今年要坚决抑制投机、投资性住房需求，支持合理自住和改善性需求，编制和实施好住房发展和建设规划，引导和稳定社会预期。由于中央政府依然担心房价过高可能带来的社会风险，因此，收紧针对开发商的信贷政策，提高首付要求，对除首次购房者之外的购房人采取限制措施，所有这些都显示出房价要想大涨并不容易。

　　城镇化推进下新增的住宅需求决定了房价大跌不易，但楼市高库存和调控政策基调不变的现状也决定了楼市大涨也难。因此，保持今年楼市平稳运行，以便通过时间消化楼市泡沫，实现房地产市场软着陆，或许是各方最能接受、也是最符合各方利益的运行状态。