土地出让金骤减地方财政压力陡增 大力发展城镇化不可避免

时近2012年年末，虽然土地市场一片火爆，但难以掩盖全年土地市场冷清的局面。据伟业我爱我家统计，2012年1至11月一线城市土地出让金为1661亿元，比去年同期下降41.5%。

　　截至0日，北京地区除暂停的农展馆地块与石景山五里坨建设组团地块外，2012年土地出让金合计为609.8亿元。北京2012年土地出让金与2011年1155亿元相比缩水近半，仅是2010年的1/，达4年来最低。

　　业内人士表示，一方面土地出让金骤减，使地方财政压力陡增，加大地方政府明年推地动力；另一方面，在大力发展城镇化背景下，不可避免，因此，应警惕在财政压力下地方政府巧立名目卖地。

　　一线城市土地出让金骤减的现象中，北京并非个例。搜房网统计显示，随着28日的成交收官，2012年上海共成交经营性用地190幅，成交面积共计802.8万平方米，同比减少9.97%。土地出让金共计875.78亿元，同比减少25.98%。

　　广州方面，虽然还没有全年具体数据，但之前广州市财政局局长袁锦霞向市人大常委会作《关于广州市2012年市本级预算调整方案的报告》称，2012年1至8月，广州市本级土地出让金收入107.4亿元，仅完成年度预算的4.2%。

　　中国房地产与住宅研究会副会长顾云昌在接受 记者采访时表示，2012年土地出让金下降的原因，一方面是房地产整体市场环境较差，房企拿地积极性下降，另一方面是地方土地供应减少。

　　数据显示，截至目前，北京土地出让面积79.2万平方米，规划总建筑面积51 .7万平方米，同比分别减少44 .5%、41 .4%。而上海2009年土地供应建筑面积为907.70万平方米，2010年该数字为859.20万平方米，2011年是656.40万平方米，2012年前11月供应面积则降到了565.0万平方米。　　　　　

　　在土地出让金下降背景下，对于地方来说，随之而来的是政府可用财力的下降、投资下降等一系列的连环效应，这也是今年地方政府频繁微调，试探中央房地产调控红线的根本原因。

　　的确，据不完全统计，自房地产调控以来，通过各种手段“松绑”楼市调控的城市已达近50个，2012年变动更为频繁。

　　国务院发展研究中心金融研究所副所长、华创证券首席经济学家巴曙松也认为，在特定时期，房地产一度是我国一些地方政府的主要“融资平台”之一，一度成为我国经济的重要库存，当时也成为我国货币创造的重要渠道。因此，土地出让金极度下挫，使地方财政压力陡增。

　　“下半年地方政府加速推地的很大一部分原因就是上半年土地出让下降严重。因此，201年地方政府推地动力仍在。除此之外，我国未来大力发展城镇化将给地方政府带来新一轮土地财政机会，也是维持201年土地市场相对较热的重要因素。”顾云昌说。

　　国土资源部部长徐绍史在部党组会议上表示，未来要稳步推进集体产权制度改革，着力在农村建设用地使用权流转、土地股份制改革等方面积极推行试点，切实维护农民土地财产权利。

　　与此同时，有媒体曝出，国土部酝酿存量土地管理的新规定，以增加城镇建设用地供给，稳定地价预期。按照研讨中的制度设计，除规划用于商品住宅等经营性房地产开发的地块，必须由政府依法收回、收购重新招拍挂外，允许原土地使用权人自行开发、允许开发主体通过收购进行集中开发、允许农村集体经济自行组织开发。

　　对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，国土部新规主要意义在于利用政策的积极引导，盘活现有未开发的存量土地。在解决土地市场供需矛盾、缓解地王压力的同时，更有利于城市城镇化进程。他同时指出，存量用地原使用权所有方将有望直接参与到存量建设用地的开发过程中，由于执行层面肯定会对土地使用权转移及相关利益分配做详细说明，并不意味着土地出让制度退回“协议出让”的时代，因此，该政策本身并非是对现行的经营性土地“一律招拍挂”的松动。

　　美联物业全国研究中心也认为，城镇化进程中的一个环节就是将土地资源盘活，但是，美联指出，从全国土地市场供应来说，土地的存量还是很大，但土地不可能无限制供应，中央政府应充分考虑农业用地可持续发展的问题。

　　此外，顾云昌也强调，已有不少地方政府与房地产企业把未来城镇化看做是房地产业的救星，因此，应警惕地方政府在财政压力下，巧立名目卖地。