非常案件
买房人到房产销售中心购买商品房,销售人员主动提出可以打折、优惠,不过要另付几千元到上万元不等的“好处费”,这种现象在江苏省南通市房产销售行业见惯不怪,甚至已经成为行业潜规则。
12月17日,原海门市某房地产经纪有限公司销售人员刘某等12人因涉嫌在销售房产时索贿受贿,被南通市崇川区人民检察院提起公诉。而该案主要嫌疑人,涉案公司原销售经理袁某、副经理陈某经该院公诉后,已于2012年4月1日分别被判处有期徒刑6年个月、5年6个月。据悉,这是南通市首例非国家工作人员受贿案。
12月26日,南通市崇川区检察院向《法制日报》记者独家披露了案件详情。
提价再打折的“优惠”噱头
袁某今年岁,老家在四川省阆中市,中专毕业后外出打工。200年开始从事房地产销售,先在北京一家地产经纪有限公司做房产销售员,2005年进入江苏省海门市(南通市下辖县级市)一家知名房地产经纪有限公司。因能力强、业绩突出,陈某很快被提拔为销售经理。
2008年,26岁的陈某成为袁某的副手,担任销售副经理,两人一起负责南通市新区的两处高档楼盘销售。作为经理,袁某下面有4个销售小组,共有20余名销售员。袁某负责现场的销售管理和与开发公司的对接,陈某负责管理房源、销售的数据与报表以及案场人员管理,其他人员都直接从事一线销售。
2008年年底至2009年,南通整个楼市比较低迷,各大销售公司都在想尽办法促销,袁某所在的房产经纪公司也不例外。房子卖不出去,开发公司的开发资金回收压力剧增；另一方面,销售业绩不佳,销售人员的年终奖金自然就会缩水。这是开发公司和销售人员都不想看到的情景。
也就是在这个时候,袁某、陈某负责的两幢住宅楼准备开盘。为了让想买房的关系户签订买房合同,尽快付清购房款,袁某所在的开发公司决定在原来定价的基础上再提高一些,然后对外公布新价格。
这个内部信息让袁某看到了暗中敛财的空间。和上面领导关系熟的买房人毕竟是少数,没有关系的客户想买房子还得袁某、陈某和他们手下的销售人员。袁某和陈某想出一个主意,可以编一个搭“领导顺风车”的借口,骗说可以帮他们领导优惠,但是要给领导一些好处费。
索要好处费的多种借口
袁某、陈某的这个主意一出,立即得到手下销售人员的响应。在巨大的经济利益面前,他们开始了肆无忌惮的索贿受贿。2009年5月,被害人龚某在购买一处商铺时,刘某称若要便宜必须给好处费打点领导,向其索要好处费18万元,后刘某分给袁某6万元,刘某、戴某、黄某各分得4万元。
2010年11月,被害人杨某在购买店面房时,陈某和冯某以可以帮忙领导优惠房价为由,向其索要9.5万元好处费。陈某拿到钱后分给黄某5000元,陈某、冯某、袁某各得万元。2011年1月,被害人丁某在购买店面房时,陈某以可以帮忙领导优惠房价为由,向丁某索要10万元好处费……
案发后,据陈某交代,他们索取好处费一般有两种借口:
要给老总好处费。有人买房时,销售人员到袁某,袁某就会写优惠申请单给开发公司老总,说买房子的人是某些领导的亲戚或者朋友。得到领导允许后,销售人员就会跟客户说:“既然帮你们人优惠了,你们要给一些钱作为给公司领导的好处费。”这些好处费一般是房价提价后和提价前差价的50%,这些钱袁某、陈某还有具体签订合同的销售人员私下分掉。
“有时候,销售人员袁某时,袁某会跳过公司老总直接写签约审核单给销售人员,让他们自己直接去开发公司的营销部和客服部审核。胆子大的销售人员就会去冲一下,有时候就浑水摸鱼过去了。”陈某说,办妥后,客户便会把所谓的给公司领导的好处费给销售人员。
要给施工方好处费。开发公司有一个政策,只要是施工方的人买房子,可以按照提价前的价格卖出。这个政策,给了销售人员可乘之机。他们会跟客户讲自己跟施工方很熟,只要肯出好处费给施工方买房就能优惠。客户同意后,销售人员就会施工方的工头或工长之类的人,让他们去开发商按照底价拿房子,同时答应给施工方一些好处。
“还有一种情况是袁某难以掌控的,个别销售人员的胆子比较大,他们会在开发商提价的基础上,再私自提价,报一个虚假的价格给客户,然后说可以人优惠一些,但要给领导好处费。”陈某交代说。
房价信息不对称“保”敛财安全
2010年月8日,被害人宋某和涉案公司老总聊到买房的房价时发现被骗,随即报案。2011年10月10日,袁某、陈某二人被抓获归案。由此案发。
案发后,据袁某交代,他们所卖楼盘的房价是这样“出炉”的:先由开发公司的董事长定底价,然后销售经理再以这个底价除以一个系数(一般是零点九几)得出一个价格,然后做成一个价格表交到销售人员手里,这个表就是对外的价表。
“底价只有像我这一级别的销售经理才知道,不对外公布,连手下的销售人员都看不到,购房者就更不可能知晓。”袁某说。
“从定价机制不难看出,对外销售价格即使打折优惠,仍然在房产公司的可控范围内,底线就是房产公司老总定下的底价,有点类似商场先提价再‘出血打折’的营销‘噱头’。”崇川区检察院承办检察官申莲凤说,房价信息不对称为袁某、陈某等人伸手捞取好处费提供了一道安全屏障。
崇川区检察院经审查认定,2009年至2011年7月,犯罪嫌疑人袁某、陈某分别在担任某房产经纪公司销售经理、副经理职务时,利用公司管理上的漏洞及职务便利,伙同销售员刘某、冯某、纪某、葛某、朱某等人,在销售两处高档楼盘的住宅楼及商铺时,以高于销售底价报价给顾客,后谎称可以领导打招呼打折销售等理由索要好处费,实际仍按照底价销售的方法,向多位顾客索要好处费多起,袁某分得40万余元,陈某分得近0万元。
“通过审查得知,2008年袁某每个月的底薪是6000元,加上销售奖金一年收入40万元左右。而2009年袁某的收入则达到七八十万元,这段时间正是他大肆收取好处费的当口。”申莲凤说。
据陈某交代,袁某是销售经理,从不具体分钱,都是销售人员私下把钱放在信封里给他。
潜规则暴露多重管理漏洞
大肆索要好处,袁某和陈某却觉得很正常,因为这是一种潜规则。“这种做法在整个房屋销售的圈子里早已成风,不光是自己公司,其他公司也都是如此。”袁某说。
据袁某交代,他在接手楼盘销售前,整个销售部的绝大部分销售人员都在这么做,这个传统是一批批销售人员“传帮带”传下来的。
“我也想过坚决按照政策,但销售业绩不好就会被人踢走,还不如随波逐流按照风气做,而且我想管也管不住,没人听我的,因为这样侵犯了大多数销售人员的利益。再加上他们的收入大多数也是靠销售奖金,所以我也就随着风气,睁一只眼闭一只眼了,自己也从中拿了不少好处。”袁某说。
屡屡向客户要钱,袁某、陈某和其他销售人员就不担心被举报吗?
“他们深谙买房人的心理。因为通过权衡比较,买房人一般都会觉得花个千把块钱就能得到数十万元的优惠,是占了便宜。这种好事当然越少人知道越好。”申莲凤说,至于销售人员,大家心知肚明各自发财,自然不会傻到举报他人的同时也断了自己的财路。
说“法” 房价信息不透明给暗箱操作提供温床
据江苏省南通市崇川区检察院承办检察官申莲凤介绍,他们在办案中发现,房产公司在定价机制、价格公开、人员管理、监督纠察等多个环节上都存在漏洞和问题,一环扣一环,层层缺位,导致销售队伍漠视规定,私欲膨胀铤而走险。
“定价由个别领导决定,打折也是如此,缺少公信力和监督,容易出现‘乱喊价’现象；价格信息不透明,使得买房人和销售方处于不对称地位,给暗箱操作提供了温床；房产销售行业流动性强,从业人员良莠不齐,房产公司只看业绩而忽视了对销售人员职业道德教育；缺少强力制度和措施约束销售人员行为,出了事顶多开会批评,最多开除,违规成本很小,加剧了销售人员‘干一票就收手’的博心理。”申莲凤说。
