“房奴”不宜提前还贷的情况应寻求稳妥理财方式

　 又值辞旧迎新岁末时节，手中有闲钱该提前还贷还是进行理财，让不少“房奴”纠结。

　　手中有闲钱，该如何理财才能“无风险”“跑赢”房贷利率？记者采访多位理财专家，总结出几类稳妥理财方式。

　　令记者意外的是，如果手中的闲钱足够大额，即使是房贷利率较高，也可以购买理财产品的方式保全本金，获取未来更大的投资机会。

　　提醒：

　　不宜提前还贷的情况

　　记者了解到，如果要提前还贷，多家银行都规定提前还贷需要提前申请，有的申请期需要1个月；此外，如果贷款不满一年提前还款，需要收取一定金额的手续费。目前，各家银行的违约手续费差异较大，有的银行需要收实际还款额1~个月的利息，如果还款不够年限，甚至有银行需要收取实际还款额%的手续费。

　　专家表示，如果购房较早，甚至在2011年前享到7折或8折房贷的购房者最好不要提前还款；其次，使用等额本息还款法并且已经进入还款中期阶段的业主也不适合提前还款。“这类人前几年还的钱绝大部分都是利息，本金所占还款金额的比例非常低，如果提前偿还贷款，节省的利息并不多，并不划算。”该专家分析称，除了以上几种情况，近期有较大支出的也不适合还款。

　　案例：

　　手有闲钱房奴

　　寻求稳妥理财方式

　　“2012年理财最大的遗憾就是没有用闲钱提前还款。”至今背负每月数千元贷款的张女士表示，2012年年初，她就曾经想过提前还款，但是有同事劝说股市是低点，投资股市比提前还款划算，她便将闲余资金进了股市。没想到股市继续下行，上证指数至今还没有“收复”当初的“失地”。

　　而“房奴”李先生的房产目前贷款额近100万元，享受8折利率优惠，贷款期限20年，每月还款额超6000元，目前手头有约50万元资金可提前还款。“有人说明年是降息通道，提前还款不划算，但资金留在手里，不知该如何理财才能保证确定收益。”

　　背景：

　　元旦起20年百万房贷

　　每月“减压”00元

　　今年6月8日，央行将5年以上贷款利率从7.05%下调至6.8%，降低0.25个百分点。而7月6日，5年以上贷款利率再下调0.25个百分点至6.55%。也就是说，201年元旦当天，房奴的还贷基准利率将被调至6.55%。

　　记者算了一笔账，以贷款100万元、期限以20年为例，如采取等额本息的还款方式，在7.05%的利率下，每个月的还贷月供为778.0元。从元旦起，贷款利率下调到6.55%，那么月供款将减少至7485.2元，每个月减少的利息接近00元。

　　7折贷款利率或公积金贷款：

　　5年定存收益抵房贷利率略有盈余

　　对于享受7折利率的老房奴来说，如果与银行签订了相关合同的前提下，按照调息后5年以上6.55%房贷基准利率计算，7折优惠后，利率仅为4.565%，相比5年期存款的年利率4.75%还低，此类存贷款利率出现了倒挂。而如果是纯公积金贷款，调息后5年以上公积金贷款利率由4.9%降至4.50%，同样低于同期定期存款利率。

　　专家指出，排除其他因素干扰，5年以上的贷款者，如有较多闲钱，可以直接存5年定期，不但收益十分稳妥，所获得的存款利息收入还可以覆盖贷款利息支出，并且略有盈余。以100万元为例，每个月可以赚取150元的财务费用。而如果是纯公积金贷款显然“赚”得更多。

　　8折房贷利率：

　　5年期国债收益略高于房贷利息支出

　　对于享受8折利率的人来说，按调息后的房贷基准利率计算，元旦后利率为5.24%，而今年调息后，5年期国债的利率为5.2%，略高于8折房贷利率。以上文中李先生的例子来看，若是将手中的50万元购买5年期国债，覆盖掉贷款利息支出后，每年可“小赚”400元。

　　专家建议，国债作为一种较为稳妥的理财方式。若是房贷享受8折或以下的优惠，有足够闲钱，也可以购买5年期国债，不但在降息周期内可以锁定较高收益，还可以完全覆盖房贷的利息支出。

　　不过，由于国债是不定期发行，而且5年期国债由于收益可观，相对比较“走俏”，大多开售当天便面临售罄。如果投资者有购买需求，得多加留心发行信息。一旦“走宝”，得再等至少一个月。

　　基准或上浮利率房贷：

　　大额“闲钱”提前还贷或投理财产品

　　对于基准房贷来说，明年降息之后，房贷利率为6.55%。

　　而据社科院金融研究所金融产品中心数据显示，今年11月份有关数据环比上期，除票据资产外，各类理财产品的预期收益率普遍下降。

　　债券货币市场类产品平均预期收益率为4.19%，环比下降8个基点；组合资产管理类产品平均预期收益率为4.11%，环比下降9个基点；票据资产类产品平均预期收益率为4.47%，环比上升18个基点。从数据上来看，显然目前将闲钱投资理财产品，所获收益并不能覆盖多数购房者所申请的5年以上的房贷利息支出。

　　可是分析师介绍说，实际情况取决于闲钱的多少和每个月还贷金额。分析师通过计算，以房贷者本息欠款总额216万元，等额本息还款，0年期限，每月本息合计需还款6000元为例，以11月最新数据所列收益最低的组合资产管理类产品平均预期收益率4.11%计算，给出记者一个平衡点为175.2万元。

　　即如果闲钱达175.2万元以上，购买理财产品，按目前市场预期最低每月可收益6000元，这样只需用投资理财产品的收益即可每月全额归还银行房贷本息，而175.2万元的本金仍可保留，如果市场行情更乐观，当银行贷款还完时，手中依然保留着175.2万元的本金。更重要的是，这样不会因为提前还贷，手头缺乏资金而错失投资良机。