楼市成交量增长 调控政策并未放松明年房价将保持平稳

财政部日前公布11月份财政收入数据，其中，房地产营业税今年11月份同比大幅增长近六成。财政部表示，这主要是受前几个月房地产市场交易量增加，以及去年同期收入基数较低的影响。专家认为，尽管调控政策并未放松，几个月来房地产市场成交量仍然显著增长，楼市出现回暖迹象，使得房产交易相关的税费增幅较大。

　　下半年增长趋势显著

　　财政部公布的数据显示，11月份我国营业税收入114亿元，同比增加254亿元，增长28.6%。其中，房地产营业税同比增加12亿元，增长58.7%，而去年同期收入基数较低，同比下降了6.5%。此外，建筑业营业税同比增加8亿元，增长1.8%。而与房地产相关的一些地方小税种也出现了显著增长，土地增值税207亿元，同比增长71.4%；契税245亿元，同比增长44.1%；城镇土地使用税101亿元，同比增长17.9%。

　　然而，房地产营业税收入在今年上半年还一直呈现负增长，在5月份依然同比下降6.9%的情况下，进入6月后逆势反弹，反而增收45亿元，增幅回升至2.6%。随后几个月，房地产营业税收入一直呈现上涨的趋势，10月份同比增加110亿元，增幅已经超过五成，高达51.5%。

　　楼市成交量增长是主因

　　专家表示，在房产交易环节中，面向居民征收的主要就是营业税、契税、个人所得税和印花税这四个税种，其中营业税一般为住房销售额的5.5%。因此，房地产成交量越大、房价越高，所缴纳的房地产营业税也就越多，而最近几个月楼市成交量明显增长无疑直接带动了营业税快速上涨。

　　复旦大学经济学院副院长孙立坚对本报记者表示，在房地产调控没有放松的情况下，房地产营业税在11月大幅增长，在很大程度上是源于资金无法在实体经济部门寻到一个着陆点，获得资金回报。很多有资金的企业去争购一线城市的焦点地块，说明实体经济的活力还没有完全恢复，流动性还是多。尤其是社会融资总量的上升，再次证明了社会闲置资金仍然很多。如果这些资金没有去处，而房地产市场又没有强有力的限购措施，房价肯定还会往上涨。

　　此外，孙立坚表示，近期一线城市新的地王出现，部分城市房价开始上涨，加上楼市限购令的制约，让不少市民对房地产的选择是“一步到位”买偏大、偏豪华型，自然使得房地产营业税增加。因为人们往往预期稀缺的东西会涨价，在中国一线城市的土地就是稀缺的，要让一、二线城市的房价降下来，除了限购真的没有什么好办法，而限购又会使正常的购房需求得以扭曲。比如，一家人买两房两厅就够了，但考虑到买房成本太大，将来换房可能性小，干脆一步到位买四房两厅，没有购房能力而去买，导致过度投资现象加剧。

　　明年房价将保持平稳

　　虽然房地产相关税费对全国税收总收入的贡献很大，但是名目繁多的各种税费始终遭到诟病，改革房地产税费制度的呼声也越来越高。日前，财政部部长谢旭人明确表示，下一步税收制度改革的重点，将包括对房地产交易环节征收的有关税种进行简并，并研究逐步在全国推开房产税等。

　　专家普遍认为，房地产税试点城市的扩大将抑制房价的过快上涨，但楼市也不会因此产生较大的波动。财政部财政科学研究所所长贾康认为，房产税其实并不是要打压房价，而是对冲房价过快过高上涨的幅度。重庆和上海作为房产税的试点城市，它的房价也没有因为房产税的出台而应声回落。

　　“房地产行业的黄金期仍没有结束。”国家统计局原局长邱晓华表示，中国的工业化和城市化没有结束，对住房的需求就始终存在，“人多地少”的基本国情也决定了住房在中国长期供应都存在偏紧的状态。这对房地产行业有较大的支撑。只有等工业化和城市化基本完成，中国房地产行业才会进入收缩期，房价才会出现真正逆转，这个阶段可能10年之后才会到来。

　　邱晓华认为，随着住房政策的完善，居民保有住房的成本将会上升，这有利于抑制投机性住房需求；而另一方面，政府加强保障性住房建设，对于稳定供给会起到积极的作用，前期高投资带来的存量还需要时间消化。政府对房地产行业调控形成的政策性下行压力与市场需求导致的上行压力并存，明年房价将平稳上升，不会暴涨也不会暴跌。
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