限购政策背景下，未来哪类房产不可入手？

从90新政开始，北京等22个城市密集出台的政策约束着楼市，购房者从原来的疯狂抢房到现在回归理性，心态上也在发生着剧烈变化，在楼市的十字路口，究竟是该持续观望还是趁市入手？我们暂且先来分析一下局势。（）

•人民币贬值

人民币汇率一路下跌，很多人为了资金“大迁徙”考虑海外置业，但国外局势不稳定，海外置业的风险是不可预估的。近期香港也加大了干预楼市的力度，大幅调高印花税，从此前的最高8.5%提高到15%，置业成本大幅度攀升。可见海外资产配置似乎并不是明智之选。其次政策的收紧让人们的目光聚集在外汇、股票、P2P等更多金融投资渠道上，但这些投资风险较大，相比之下，对于个人投资者来说，不动产则相对更安全稳妥。

•楼市政策收紧

购房首付比例提高到40%-70%，90政策的颁布直接提高了购房者的门槛，楼市虽相应降温，但对刚需和改善型客户影响较小，市场需求仍然强劲。以2016年11月14日—11月20日北京销售市场数据为例。北京市商品房成交161套，环比上涨17%；成交面积27.09万㎡，环比上涨1%；成交均价714元/㎡，环比上涨14%。

限购政策背景下，未来哪类房产不可入手？

90政策对高净值体的影响更显著，且对投资投机性客户打击较大。所以，在此政策背景下，未来有五类产品不宜入手：

1.总价过高的产品

总价过高的产品，其首付比例也高，相对来说风险较大，未来“接盘侠”也会更少；而在北京，现在千万以内产品更适合购买，在市场需求增加的情况下，未来出手机会高，相对来说风险也就小。

2.住宅产品

对于住宅产品来说，现阶段首付比例较高，一次性资金占用也过多，不利于资金的周转；若能选择总价与首付比例相对较低的产品，资金则会具有更大的灵活性。

.可复制性强（同质化）的产品

物以稀为贵，在同质化严重的当今市场，随处可见的产品，对未来风险的抵御能力也相对薄弱。选择差异化的产品则可以规避风险，相对来说是更稳妥的选择。

4.居住条件和产品力薄弱

从居住条件上来说，“没有前途”也就是缺少政策支持，或是各方面趋于饱和的区域，是不值得考虑的。而应该把目光聚集于国家政策大力扶持，交通、产业、环境等方面正在崛起的区域。买房子仅仅看重地段也是经不起市场检验的，在总价相同的情况下，产品力更凸显出重要性。更高的业态、更好的园林及物业，往往会带来更好的居住感受。

5.小面积产品（小于90平米）

根据市场定律，所有产品都是由供需关系决定的，房子也是如此。“7090政策”的出台，导致市场上大户型产品供给将越来越少。未来小面积产品（90㎡以下）供应会增多，供大于求的情况下，增值能力自然减弱。

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