买房时缴纳住宅维修基金 使用维修资金过程复杂

前段时间，本报报道泰城某小区“五六十个防盗门坏两年没修”，业主准备动用住宅专项维修基金，用于更换防盗门，但是在“2/以上业主同意方可使用”这项上“卡脖”。事实上，很多业主是在有实际需求时才知道这笔款项的使用过程异常复杂，大多数业主都不太清楚，应该如何使用房屋专项维修基金，在哪些情况下可以申请使用。

　　使用维修资金过程复杂

　　业主在购房时缴纳的住宅维修基金指的是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后大修、中修及更新、改造的资金。其中，共用部位一般包括住宅的基础、承重墙体、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备则包括电梯、消防设施、水电管路和公益性问题设施等。

　　据了解，如果楼房出现漏水、电梯维修、单元防盗门损坏等情况，需向物业公司反映需维修的项目。物业公司对业主提出的诉求，有责任组织维修项目，按法律规定程序公告方案，征求业主意见。

　　维修资金使用程序包括六大步骤，即制定维修方案、征求业主意见(需2/以上业主同意)、到当地房管所备案、备案通过后组织维修、对维修项目进行竣工验收、竣工验收完毕可以到房管部门申请拨付相关对应金额资金。

　　征求业主意见是最大障碍

　　尽管有明确的规定规范了维修基金的使用范围，可在实际使用过程中，有需求的业主却面临着需要三分之二以上的业主表决同意这一难以逾越的障碍。

　　根据《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》和《物业管理条例》的规定，专项维修资金属业主所有。

　　使用维修资金需要三分之二以上业主同意不仅包括“占总人数三分之二以上的业主”，还必须是“专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主”。这种较为严苛的指标是造成业主急等用钱修房，一方面却是维修基金账上“有钱使不出”的主要原因。

　　房屋出了保修期可申请基金

　　根据《房屋建筑工程质量保修办法》第七条第二款的规定，在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：“屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年”；而一般情况下，开发商都会将保修时限约定为5年，如果业主所在小区建筑开发的时间已经超过5年，业主可以根据相关法律规定的流程，向有关部门提出申请，动用住宅专项维修基金来解决问题。

　　据了解，除了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》和《物业管理条例》，泰安市为加强住宅专项维修资金缴存、使用和管理，维护房屋产权人和使用人的共同利益，保障住宅维修和正常使用，于2005年5月1日起施行《泰安市住宅专项维修资金管理办法》。该办法指出，住宅专项维修资金按照“统一缴存、专户存储、专款专用、业主决策、行政监督”的原则进行管理，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、改造和更新。