广州出招“限地价、竞配建”抑制“地王”的产生

近日报载，广州出招抑制“地王”的产生。市国土房管局《关于规范国有土地使用权出让工作的意见(征求意见稿)》首次规定，商品住宅地块的出让将采用“限地价、竞配建”的方式，土地最高限价按照出让起始价格的145%设定，同时“竞配建”拆迁安置房和限价房等保障性住房。

　　其实，广州从去年就开始“限地价、竞配建”卖地，不再只看地价，而是设定保密底价，当开发商举牌价超过底价后，就开始转入“竞配建”保障房套数，以配建套数多少来决定谁拿地。专家表示，此举可防止拍出“地王”，也能缓解保障房建设的压力。

　　但我认为，这一办法有值得商榷的地方。它只是将显性的高地价转化为隐性的高地价而已，配建的保障房、安置房乃至公共车位的建造成本，其实都要摊到商品房的土地成本中。过去，政府要开发商配建中小学、幼儿园等原本应该由官方规划建设的配套设施，开发商同样“精算”成本，结果不少学校建成了面积很小的“麻雀学校”。

　　现在的“竞配建”与当年的做法几乎是如出一辙，只是将中小学、幼儿园换成了保障房、安置房和车位而已，倘若配套监管跟不上，其结果恐怕不会两样。名义地价可能降低了，实际地价却丝毫未降低，反而可能大幅增加。因为，土地出让起始价按市价来确定，将会比以前更高，可能导致底价成交和无人勾地而收回的情况更多。

　　其实，政府不应成为一个只关注地价增值的土地供应商。土地市场是一个价格上下波动很大的市场，其变化幅度远大于房价的波动幅度。按现在这个办法，可能会导致地价只能涨不能跌：高潮时地价不断拉高，低潮时有价无市、无法成交。

　　我认为按市价作为起始价看似合理，但实际操作可能导致“市场机制失灵”的后果。最好还是从增加住宅土地供应量的角度入手，当住宅用地量供应达到足够多的程度，开发商是不可能通过囤地捂盘来抬高房价的。通过加大宅地供应和住宅开发来调节房价和地价，才是更可行的做法。