房价上涨苗头再现 未来楼市调控仍需加力

房价上涨苗头再现，一定程度上表明前期调控政策效应趋向稳定，未来楼市调控仍需加力，而运用差异化税收政策或许是一个较好的选择。

　　“旺季不旺，淡季不淡”，是当前我国楼市运行的真实写照。虽然传统上“金九银十”未能如期带来楼市成交量扩大，但在岁末年尾主要城市新建住宅签约套数创出年内新高，委实让人意外。据中原地产统计，11月初至18日，全国54个主要城市新建住宅签约套数环比上月同期增长45.5%，创出近两年月度同期成交新高，且北京、上海等热点城市签约量均达到年内高点。在楼市成交量上升带动下，房价上涨预期进一步抬头。据国家统计局发布的10月份全国70个大中城市住宅销售价格变动情况表，新建商品住宅价格环比上涨的城市5个，较上月增加4个，环比上涨城市个数在9月份回落后再次出现上升。

　　运用差异化税收政策调节楼市需求，抑制房地产市场投资投机行为，是各国政府比较普遍的做法。成熟市场经济国家均已建立起一套成熟的房地产税收体系，在房地产取得、持有与转让环节进行差异化征税，以抑制房地产市场过度投机推动房价非理性上涨。近期，香港特区政府为抑制房价过快上涨，抑制非本地居民购房需求，宣布征收买家印花税、提高额外印花税税阶并将适用期延长至三年。

　　住房限购政策也是调节楼市需求的有效手段，但长期看政策效应不宜高估，特别是符合购买条件人随时间增加，政策效应将会下降。今年4月份以来楼市刚性需求集中释放，一定程度反映出发挥限购政策作用仍面临不少现实约束条件。与住房限购政策相比，差异化税收征管具备刚性特征，又有适当弹性，政策效应稳定，且直接与房价相挂钩，可精确调节楼市需求，理应成为楼市调控的重要政策工具之一。

　　目前，在房地产取得、持有与转让环节，我国均已初步建立相应的税收体系。与成熟市场经济国家相比，我国房地产税率明显偏低，税基较窄，存在很大的改进空间；特别是基于房地产市价的差异化税收征管几乎是一片空白。美国各州房地产税率差异很大，即使是同一地区不同村镇，税率都可能不同，主要体现了房屋价值差异。 政府建立地价公示制度，公示价格是房地产交易的一般性指导价格，是判断房地产价格合理与否的客观标准，在此基础上区分正常房产需求与投机性房地产需求，并进行差别对待，实施“差别化”累进税率或比例税率，对出售第二套以上房产的卖主分别征收50%至60%的个人收益税和居民税。

　　房屋交易和持有环节的不同税收政策，在抑制房价上涨的作用力度上也存在明显差异。目前，房屋持有环节的税收征管正在试点，但在全国全面铺开难度很大，且税率制定、房屋合理市场价格确定都存在不少技术难题。而在交易环节实施差异化税收政策，各方面条件较为成熟。存在的一个主要技术难题是确定房屋合理交易价格，这需要综合考虑地段、环境、折旧、成本而评估得到，真正反映了政府的房价调控目标。一旦房屋合理交易价格确定，就可以针对房屋交易价格实施差异化税收政策。对于明显超过合理交易价格的房屋交易课以重税，使得市场投资投机行为真正无利可图，自然会促使楼市运行健康平稳。