前三季度市场整体供应充足 第四季度改善型置业逐渐崭露头角。

　　今年“寒冬”开局的江门楼市，回暖趋势渐显。购房限价、二度降息、降准，国家出台政策控制经济下行的同时，在一定程度上营造了楼市利好的局面。据江门市住建局数据显示，自第一季度以来，各项数据呈震荡上升趋势，其中8月供应量及成交量均得第一，单月供应量高达1242套，成交量达917套。前三季度市场整体供应充足，成交量也取得不错的成绩。第四季度，改善型置业逐渐崭露头角。

　　整体供应略大于需求

　　纵观前三季度官方数据，蓬江、江海区批准预售商品项目共2个，其中新开盘项目12个，住宅合共推出6524套，相比去年同期增加124套，月均同比增长2.6%，批准预售面积86.79万平方米，同比增长11.4%，其中住宅面积80.82万平方米，同比增长5.4%。

　　从供应量的变动来看，上半年供应总体较为平淡，第三季度有明显的爆发增长。上半年总供货量为86套，月均约为564套，而第三季度推货量分别为892、1242、1004套，个月总推货量达18套，占前三季度总和的48%。在单月的供货量中，月份供货量达119套，单月占据上半年推货量.6%，5月黄金周却创下了推货低潮，仅推货114套，而传统淡季7、8月实现逆反，供应量不降反升，并取得不错的成交量，这表明开发商结合市场实际需求，不局限于刻意节假日集中推货。

　　从供应量的区域方面来看，今年前三季度江海区供应量大幅增加，供应重心由北新区南移江海区明显。据资料显示，今年前三季度江海区供应套数所占比例达52%，主要集中在城轨站和外海西江边，临近中山古镇的区位优势，及轻轨方面的交通优势在无形中起拉动作用。而传统特点区域北新区供应仅占2%，滨江新区、淌下、潮连、荷塘等区域供应较为沉寂。

　　针对今年的刚需主导的市场，从供应的产品户型来看，推货以中小户型为主。面积在144平方米以下的商品房套数所占总比例的8%，其中低于120平方米的套数占据61%。刚需产品成为主流，为结合市场情况，尽快消化存货，某些开发商甚至通过改规划实行户型“以大化小”，结果引发纠纷为人诟病。

　　前三季度住宅共推出6524套，总成交量为5998套，月均成交666套，业内表示，今年总体供应量略大于需求，处于买方市场，开发商通过以价换量等各种优惠措施吸引市民购买，从节假日及房博会推货可以看出来，不过随着楼市回暖，开发商资金回笼，优惠呈现逐渐减少的趋势。

　　成交量走势震荡回升

　　经过两年国家楼市调控，今年房地产市场迎来发展春天，呈现回暖趋势，各月成交量呈震荡回升走势。1月以成交量298套开盘，销量逐渐上升，到了4月有一个小幅的回落，5月成交量达769套，创上半年新高。到了第三季度楼市销售火热，月均成交量超过850套，其中8月份以917套的成交量，坐稳今年至今销量最高月份的宝座。三个季度的成交套数分别占前三季度总量的24.%、2%、4%。7、8月为传统淡季，今年却呈现逆反现象，业内普遍认为是之前市场需求受到压抑，加之目前市场推出的产品与购房者需求对口，且新货质量高，由此引发淡季不淡的情况。

　　成交量与成交价格密切相关。由于长期楼市受压制，购房者观望情绪较浓，开发商手中存货较多，急需消化产品博得资金回融，第一季度开发商主要以价格为主打王牌，通过以价换量的方式谋求成交量，第一季度均价来回震荡，其中2月降到今年最低5688元/平方米，之后房价呈缓慢微涨趋势，9月均价最高，达5827元/平方米，相比最低的2月，差距为19元，房价整体上升约2.4个百分点。房地产专家认为虽然相比年初房价有小幅的回升，下半年房价主要以平稳为主，不会出现太大变动。

　　在成交的户型中，主要以中小户型为主，大户型成交逐步减少。随着国家房地产调控政策的深入，投资投机需求得到抑制，目前购房主要以首次购房和首次换房需求为主的刚需客户，中等偏小户型成为他们的首选。从成交数据上来看，140平方米以下户型成交量占总成交量的81%，其中90—120平方米占据总量44%，刚需盘好卖开发商有目共睹。其中育德上院开盘当晚即售罄，夜光盘重现，海伦湾开售00多套当天买完，江海碧桂园精装洋房也颇得市民欢心，几次加推均被抢购。

　　值得一提的是，江海区除了供应量雄起外，成交情况也比较出彩。由于今年江海区供应充足，前三季度江海区成交套数比例较之去年的21%有大幅度的提升，达到%，与北新区差距缩小至10个百分点，而城区成交比例则明显下降。另外，虽然总体购房者本地户籍维持在六成左右比例，但受外地户籍人口相对集中的江海区成交情况好的影响，前三季度本地户籍购房者所占比例为61%，较之上半年有1%的轻微下降。不过以此论定江门房地产正吸引更多外地户口购房者来江门买房，还为时过早。

　　第四季度改善型置业或崛起

　　毫无疑问，今年前三季度是以刚需为主导的市场，而改善型置业，也在第三季度后逐渐崭露头角，从近期的房地产市场成交情况中可以体现出来。

　　凤山水岸自10月份以来共成交约100套产品，其中改善型置业者占总购房者的八成；11月10日天鹅湾墅景楼王开盘，推出115平方米、10平方米、14平方米三种户型共88套，个小时劲销七成；11日，珠江帝景湾150平方米中轴楼王开盘，当天推出42套单位取得热销九成的好成绩。新盘方面，不少楼盘尚未开盘已引起不少市民关注，碧桂园·山湖湾近期将开盘，推出18栋768平方米临湖钻石别墅，新福港峻廷湾首批200-680平方米美墅单位也将在12月隆重入市，国翔·领荟观城、观湖样板房也赚饱市民眼球。

　　第四季度改善型置业逐渐崛起，这在业界已铁板钉钉。不过相比刚需型置业者谋求有房子住的心态，改善型置业者已经拥有一套房子，而且对环境、交通、配套设施方面要求较高，没有合适的房子出手机会不大，改善型需求释放较为缓慢。不过有房地产专家表示，受市场影响，户型开发趋向小户型调整，今后上市的改善型大户型的总量变少。反观现在，适合改善型买家的房源多，价格调整后市场利好，而且产品类型丰富、可选择性强，是改善型置业的好时机。
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