业内人士告诉你们 房价到底什么时候降

近日，清华大学恒隆房地产研究中心与北京大学林肯研究院城市发展与土地政策研究中心共同发布了2015年第四季度“中国典型城市住房同质价格指数”（CQCHPI）。（）

研究显示，近十年房价涨幅前三位城市依次为：

深圳房价总体上涨508.5%、年均上涨20.4%；上海房价总体上涨84.6%、年均上涨17.6%；北京房价总体上涨80%、年均上涨17.5%。

十年房价涨幅后三位城市依次为：

大连房价总体上涨128.8%、年均上涨8.9%；西安房价总体上涨12.9%，年均上涨9.1%；成都总体上涨17.1%、年均上涨9.%。

而过去十年间，针对房地产的调控政策，车载斗量。而每次调控的目的都非常明确：稳定市场，稳定房价。

2016年开年以来，上海房价暴涨，深圳房价暴涨，北京房价上涨，楼市一下疯了！于是，一系列调控政策，又接二连三的上场了。

上海限购。深圳限购。北京90/70政策卷土重来。武汉、南京、苏州等二线城市也因过快上涨的房价，收紧了房贷政策。

房价变迁，十年间，两茫茫。

望房兴叹，惟有老泪千行。

这段时间，随着一线楼市成交量下滑，二线城市酝酿调控措施，不少业内“专家”开始预期房价下跌了。但实际上呢，目前爆出的低价卖房只是极个别案例，只不过媒体的放大效应，正好符合人们房价下跌的预期而已。

说实话，作为租房一族，笔者也希望房价下跌，不过现实并不如我所愿，房价下跌至少现在还看不到。因为实体经济的转型任重而道远，这个国家的经济在未来相当长的一段时间里仍然需要依靠房地产和金融这两大虚拟经济行业来维持增长。

前几天高盛经济学家哈继铭在中欧国际工商学院的论坛上表示，“中国已进入什么都不挣钱的阶段”，我认为表述有误，既然什么都不挣钱，那GDP增长是怎么实现的呢？我们的工资谁发呢？那么多房奴的月供谁来还呢？

目前中国经济的确出现了一些问题，经济增长过度依赖于虚拟经济和投资驱动。虚拟经济的过度发展挤压了实体经济的生存空间，导致实体经济从业者收入状况堪忧，而过度依赖投资驱动，又使得广义货币量M2迅猛增长，普通人购买力持续下降。

目前的房价

笔者认为，房价至少在两三年内还看不到拐点，几十家房企抢一块地，每一块地都在刷新纪录，你跟我说房价要下跌？你当开发商是傻子不成？他们会当接盘侠吗？笔者早说过了，房地产行业的接盘侠永远只有一个，那就是我们普通人。

说个简单的例子，为了控制地价，北京则一直以配建保障房为主要调控方式，当房企报价触及地价一上限时，改为竞争保障房面积，谁配建得多，这块地就归谁。说白了保障房建设的成本被转嫁给了开发商，开发商愿意接盘说明能够这部分成本从商品房上赚回来，这几年虽然北京大多要求配建保障房，但是区区的保障房供应量是不可能影响房价走势的，反而转嫁成本被摊到房价上了，所以这几年北京的房价仍然维持稳步上涨的态势。

再来说说南京吧，上周末南京某楼盘开盘，00多套房源有一千多人抢购，花个几百万就跟花钱看电影一样，南京人购买力这么强，你说开发商能不卯足劲拿地么？

实体经济需要助力

一家总资产超10亿的民营上市公司，每年的利润只有几十万元，这就是实体经济的写照。没有利润，企业扩大再生产的钱从哪里来？银行借？银行敢借吗？他们愿意借吗？

当前实体经济羸弱的事实让我们忧心忡忡，我们担心的不是实体经济会垮掉，而是担心企业家们会垮掉，我们需要他们继续坚持自己的行业，直到经济转型的成功。

低效的房地产

房地产行业经过了这些年的发展，从开发的角度来说，已经从粗放式经营转为集约式经营，但从生产效率方面来说，它却是一步步走向粗放式发展模式。原来房地产行业10块钱投资，能赚回5块钱，现在能连1块钱都赚不到了，龙头房企的财报显示，他们的利润率已经低于10%以下了，而且这还是在占据了大多数信贷资源的情况下取得的。

深谙房地产发展周期的房企，在经济发展低迷和货币环境宽松的时候利用银行资金加大杠杆拿地，然后等待经济的好转再卖出赚钱。房企所谓快速拿地快速开发的“高周转”模式，不过是为了抓住最后的资本盛宴。他们很清楚，目前这种方式持续不了多久，高周转模式保证了企业的现金流安全。

在中国，经济低迷时房地产不一定低迷，但经济的复苏一定意味着房地产的爆发。这就是开发商的逻辑。

房价什么时候降

房地产是典型的资金密集型产业，没有足够的资金支持，从拿地到销售都将进入下行通道。在金融政策保持长期稳定的状态下，房地产和实体经济是此消彼长的关系，一旦资源被错误配置，经济就会陷入扭曲状态。这种扭曲的状态表现为多生产少消费。而要改变这种状态有两种方式，分别是渐进式转型政策和决绝的转型政策。这两者好比“瘾君子”的戒毒方式。我们一贯的风格是“平稳”，所以我们选择的是前者，在实体经济和房地产之间缓慢地转移重心。

也就是说，实体经济复苏之时，经济扭曲的状态就得以改变，房价下降也就开始了。这个时间由资源配置的转变速度决定，目前来看，在十三五结束后，供给侧改革取得阶段性成果，房价走势将会逐渐明朗。