2016楼市风险大分化趋势严重 政策鼓劲楼市泄气

中国社会科学院12月日发布的最新报告称，房价在经历较快上升后，2016年第二季度后，有出现一波断崖式下跌的可能；但商品房投资有望缓慢回升，对经济增长带动有望增强。

中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心当京共同发布“《中国住房发展报告2015-2016》发布会暨华房指数预警研讨会”。

报告认为，2016年住房市场回暖基础不稳，波动风险较大，分化趋势严重。在整体经济趋势没有重大变化和没有重大举措出台的情况下，有鉴于2015年商品住房销售接近201年的峰值，改善性需求大幅释放，商品住房销售增长比较乏力，库存压力缓解有限。

三四线城市形势严峻

2014-2015年，我国的住房形势超出预期。统计数据显示，商品住房销售同比增长经历V型变化。销售面积2015年2月份同比跌幅最大，6月份由负变正，1-10月份增长7.9%；商品住房价格从下降减缓到明显上升。 2014年10月降幅减小，2015年月份由负转正，明显上升；商品住房供应减缓。 1-10月份，新开工降幅增加(-17%)；施工持平(0.2%)；竣工增幅下降(2.7%)；库存增幅下降。企业出现停工烂尾，破产倒闭，转型升级，兼并重组。商品住房过剩库存高达21亿。其中，现房过剩1亿(超过18个月外)；期房过剩19.92亿(超过两年外)；总库存：9.96亿。其中，待售现房库存4.2585亿(去化期2个月)；待售期房库存5.7亿(库存=施工面积51.48—两年销售15.78亿)(去化期4.5年)。房地产投资增速呈现俯冲式下降。

商品房投资增速从2014年的10.5%到2015年1-10月份的2%。商品住房投资增速从2014年的9.2%下降到2015年1-10月份的1.%。房地产投资对经济增长直接贡献几乎为零，与上年相比较对经济增长率降低0.21个百分点。

报告认为，在当前市场环境和预期影响下，金融机构资金供给结构的不均衡，是导致“销售增加，库存增幅减低，但价格明显回升，投资增幅剧降”的主要原因。

自2014年四季度以来，中央采取一系列针对和涉及房地产的宏观政策措施。2015年实施5次降准，5次降息，实行个人将购买两年及以上的住房出售免征营业税，除一线城市外，取消住房限购等。但金融市场资金供给呈现结构性不均衡，即居民住房抵押贷款快速增长，同比增幅高达19.9%；开发商银行贷款同比下降.6%，自筹资金同比下降4%，企业资金来源总体增长仅1.%。与此同时，库存较低的一线城市销售及价格大幅增加，库存较多的三、四线城市形势依然严峻。

商品住房投资增速从2014年的9.2%下降到2015年1-10月份的1.%。

建议实施六项政策

“单纯依靠短期宏观政策难以刺激更大的需求，应从需求与供给、长期与短期等方面综合用力，才能从根本上解决房地产市场的问题。”报告认为，应考虑不同经济变量对不同的政策工具的差异化响应；考虑政策工具发挥作用的时滞，以及作用强度变化的差异，同时考虑不同城市对政策工具响应程度的空间差异。

报告建议，2016-2017年房地产市场调控应锁定三大目标：去库存，实现销售大幅增长；防风险，保持房价增幅在合理水平，防止大起大落，防止违约风险；促投资：房地产投资恢复到正常水平。

报告认为，未来我国房地产调调控应主要完成六大任务：需求端：借调原需求，实施货币化棚户区改造；开辟新需求，支持农民工购房；扩大原增量，刺激改善型需求。供给端：转型升级，减少开工；融通资金，加快施工；并购重组，减少烂尾。

对此，社科院建议实施六项政策，包括金融政策：继续适时降准降息，注意降息降准对住房市场的影响，扩大公积金对中、低收入居民的覆盖；财税政策：增加财政支出，支持保障房由建转买；继续降低住房交易环节税负；实施出台按揭贷款利息抵扣个人所得税政策；土地政策：按照土地与人口挂钩要求，增加热点地区住房建设用地供应；行政措施：调整住房户型“一刀切”限制，简化住房交易审批环节及手续；配套措施：加快相关领域制度改革，推动住房发展软硬件环境的优化；供给措施：支持开发企业转型升级，帮助开发企业融通资金，支持企业并购重组。

相关新闻：
70城房价环比近半下跌 地方热推货币化安置去库存

政策在不断鼓劲儿，但房价走势却有泄气迹象。

11月18日，国家统计局发布10月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。全国70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市为27个，比上月减少12个；持平的城市个数为10个，与前月相比减少4个。

《每日经济新闻》记者发现，目前70个大中城市中仍然有将近一半的城市环比房价处于下降状态。

整体库存量偏高仍然困扰着楼市，伟业我爱我家副总裁胡景晖直言，房价涨幅的全线回落源于7月中下旬以来大部分城市楼市的需求萎缩、成交量下降。
此外，在中央已经喊话去库存的背景下，地方也在积极想办法去化，货币化安置被热推。

上海领涨年内首现增势“弯头”现象
根据 交通银行 的测算，10月70个大中城市新建商品住宅价格环比算术平均为0.07%，涨幅较上月明显缩窄14个百分点。其中一线、二线、三线城市环比算术平均分别为1.22%、0.14%和0.12%，均较上月回落。

房价涨幅“领头羊”易主，深圳房价在去年11月份止跌后，从12月份成为了全国首个房价上涨的城市。今年1月到9月份持续上涨，扮演着房价领涨者的角，但10月，全国70城房价环比涨幅最高为上海，环比上涨2.1%，深圳涨幅则为1.2%。

北京作为房地产标杆城市，房价变动也备受关注，10月北京房价环比涨幅为0.8%，房价呈现涨幅下调态势。

中原地产研究总监张大伟告诉《每日经济新闻》记者，“金九银十”的概念在近年逐渐淡化，特别是在7、8月份淡季冲高情况下，10月份的小长假期影响了签约数据；其次，在北京通州区限购的影响下，从市场成交情况来看，9、10月份相比之前减少近千套，对整个北京的成交情况造成影响。

成交量往往和房价呈正比关系，前10月商品房销售面积和销售额同比分别增长7.2%和20.7%，增速分别回落0.个和1个百分点，是年内首次出现增势“弯头”现象。

胡景晖认为，自“·0新政”以来，一系列利好政策所带来的政策效应正随时间的推移而逐步减弱，近期虽有降息和公积金进一步调低首付比例等政策，但对改善型购房需求的刺激作用十分有限。

交行分析师夏丹判断，预计四季度在宽松的政策环境和资金环境下，重点城市的成交复苏将继续，但量价增速将有所回落。同时，由于高频率小政策的边际效用递减，叠加季节性因素，明年初销售增速或明显放缓。

消化库存货币化安置成热点模式
进入11月后，高层罕见就楼市直接发声，而聚焦点在于库存。

11月10日，中共中央总书记习近平主持召开中央财经领导小组第十一次会议，对于房地产，习近平总书记有18个字表态，“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展”。

11日，在国务院常务会议上，李克强总理强调要“以加快户籍制度改革带动住房等消费”。紧接着的12日，国家财经领导小组办公室主任刘鹤赴江苏等地考察时，再次强调“化解房地产库存”的问题。

这些与现状紧密相关，截至10月底，全国商品房待售面积6862万平方米，比9月末增加2122万平方米，其中，住宅待售面积增加1180万平方米，再创历史新高。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《每日经济新闻》记者，库存去化周期较长的城市，房 价上涨往往会受到压抑，甚至容易出现房价持续下跌的风险。此类城市后续应该积极坚持去库存的导向，鼓励购房需求进入。

“大量库存不消化掉，也会对下一步开发投资决策形成阻碍，不利于房地产业持续发展。”夏丹说。

记者发现，地方也在想方设法去库存，并且将保障性安居工程打通，货币化安置成为热点模式。

杭州今年出台了《关于大力推进住房保障货币化的指导意见》，针对国有土地征迁，着重提高货币化安置奖励标准。杭州市房屋征管办工作人员说，新政后启动的国有土地房屋征收项目，地铁江城路已签约的8户货币补偿率达72.29%；凯旋路四期已签约的56户货币补偿率达67.86%；地铁南星桥项目征收住宅41户货币补偿率达70%以上。

内蒙古人大调研组也建议，进一步提高货币化安置比例，缩短棚改安置周期，同时尽快启动政府购买棚改服务工作，解决融资难题。11月18日，湖南明确，明年确保棚改货币化安置比例计划不低于50%。

严跃进分析说，地方政府通过此类补贴方式，也能够培育一批新的住房需求，进而使得一些新建商品住宅能够较好地去库存，且不需要单独开发安置房等房源，双重减负。对于购房者来说，则能够利用市场化的手段自主选房。