知名上市房企纷纷发债券融资 利率低还债压力不大

得益于债券市场不断升温，房地产企业掀起了前所未有的超大规模发债热潮。 中原地产研究部统计数据显示，年内已经有超过60家上市房企抛出公司债发行计划，预期融资高达2500亿以上，目前实际累计融资已超过1500亿，而在2014年全年只有15家房企融资成功，金额只有25亿。包括恒大、万科、金地、泰禾、碧桂园等知名上市房企纷纷加入到发债大军中。

案例
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恒大：创国内私募债最大规模历史纪录
债券发行规模（年内）：记者10月15日获悉，恒大地产成功发行200亿非公开公司债券，创国内私募债最大规模历史纪录。据了解，此次私募债券分为+2年期和5年期两种。其中175亿的+2年期债券利率7.8%，25亿的5年期债券利率7.88%。

恒大此前曾在6月16日宣布拟在国内发行总规模不超过200亿的债券。其中，首批50亿的境内债于6月18日以5.8%利率成功发行，获得数倍的超额认购，不仅创造截至当时的最低债券利率纪录，还开创了红筹公司国内发债的先河；第二批150亿的境内债于7月7日成功发行，同样受到了市场的热捧获超额认购，利率更再创新低。
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碧桂园：境内各项融资成本降低
债券发行规模（年内）：7月0日，碧桂园控股宣布，经中国证监会批准，其全资附属公司增城市碧桂园（碧桂园）物业发展有限公司获准向合资格投资者分批发行上限为60亿元的国内公司债券。8月2日，碧桂园方面披露，首期0亿元的年期公司债已经在7月1日定价，债券票面利率为4.2%。债券按票面金额100元发行。此次公司债将于上海证券交易所上市，募集的资金在扣除发行费用后，全部用于偿还银行借款以及补充流动资金。

碧桂园相关负责人表示，此次国内债券发行创碧桂园债券发行历史最低成本、碧桂园境内各项融资历史最低成本、红筹房企首次公司债券发行最低发行利率等多项纪录。分析称，4.2%的公司债利率比同期限银行贷款利率5.25%低了足足105个基点，相当于银行贷款利率的8折，较低的融资成本以及积极的信用评级反映资本市场对碧桂园未来发展持肯定态度。

泰禾集团：合计拟再募集资金105亿元
债券发行规模（年内）：鉴于前次非公开发行的公司债券现已募集完毕，拟再次非公开发行不超过60亿元公司债券和公开发行不超过45亿元公司债券，合计拟再募集资金105亿元，用于偿还金融机构借款及补充公司流动资金，以进一步改善公司财务结构，降低企业经营成本，加速“一核两翼”战略落地。至此，根据58同城统计数据显示，泰禾集团(00072,股吧)今年以来通过资本市场累计完成和计划募集的资金总额已经达到220亿元。当天泰禾集团同步公告，第二次非公开发行0亿元公司债券全部发行完毕，第二期10亿元已于10月16日完成认购缴款。截至目前泰禾集团已完成融资90亿元，包括40亿元定向增发股票和50亿元公司债券。
专家分析
利率水平处于低位偿债压力不大
中原地产研究部统计数据显示，今年内，有超过60家上市房企在内地已经或计划发行公司债，融资预期融资高达1500亿元以上，而在2014年全年只有15家融资成功，金额只有25亿元。

业内人士认为，房企发债，关键是此类融资模式的成功概率较大，而且偿债成本相对低。从目前资本市场看，股票市场相对低迷，凭借股价提振来刺激资金的导入，目前来看，依然是有难度的。

安居客报告分析认为，通过公司债发行的方式，能够使得投资者本身的资金导入与企业的经营并没有太大的关系。从这个角度看，投资者也愿意通过公司债的方式来进行投资。后续的偿债压力也和利率走势有关系。目前利率水平处于低位，所以偿债方面的压力也不大。

不过，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从风险来看，后续如果项目的开发周期比较短，那么总体上会有一个较大的偿债压力。所以后续的经营风险往往和此类财务风险密切挂钩。这是房企需要提防的一个风险。
融资渠道对比
目前，大多数房企除了在传统的银行信贷等途径上发力外，还开拓多种融资渠道。根据相关资料显示。融资方式可以分为两类：债务性融资和权益性融资。前者包括银行贷款、发行债券和应付票据、应付账款等，后者主要指股票融资。据了解，融资形式包括了银行贷款、股票筹资、债券融资、融资租赁、海外融资、公司债券等多种形式。

股票筹资：股票具有永久性，无到期日，不需归还，没有还本付息的压力等特点，因而筹资风险较小。股票市场可促进企业转换经营机制，真正成为自主经营、自负盈亏、自我发展、自我约束的法人实体和市场竞争主体。同时，股票市场为资产重组提供了广阔的舞台，优化企业组织结构，提高企业的整合能力。

企业债券：也称公司债券，是企业依照法定程序发行、约定在一定期限内还本付息的有价证券，表示发债企业和投资人之间是一种债权债务关系。债券持有人不参与企业的经营管理，但有权按期收回约定的本息。在企业破产清算时，债权人优先于股东享有对企业剩余财产的索取权。企业债券与股票一样，同属有价证券，可以自由转让。

融资租赁：是通过融资与融物的结合，兼具金融与贸易的双重职能，对提高企业的筹资融资效益，推动与促进企业的技术进步，有着十分明显的作用。融资租赁有直接购买租赁、售出后回租以及杠杆租赁。