房地产行业开始重新洗牌 众房企“八仙过海各显神通”

据中原地产研究部统计，截至8月24日，已公布2015年半年报的50家上市房企，平均净利润率跌到个位数，不足10%。这一轮用数据再次验证地产行业向“黄金时代”告别。北京晨报记者调查发现，绝大多数房企并没有坐以待毙，而是“八仙过海各显神通”，有的上市房企通过股权收购加速扩张，有的房企遭到险资入侵而发生股权变动，有的房企索性直接宣布退出地产圈，整个行业开始重新洗牌。

　　扩张

　　房企收购股权玩“跨界”

　　不久前，新华联不动产股份有限公司（以下简称新华联）公告称，以.4亿元的代价，新华联旗下全资子公司持有长沙银行8.22%的股份。像新华联这样通过股权收购进行扩张的房企不在少数。据克而瑞研究中心统计数据显示，截至今年7月，由房地产企业主导的并购次数达到114次。其中，“房地产开发”、“金融”、“互联网软件与服务”成为房企收购股权最偏爱的三个行业；有不少房企甚至开启了多领域控股的模式。

　　北京晨报记者注意到，在上述多达114次的股权收购中，房企在房地产开发行业的股权收购次数为40次，占5.1%；房企在金融行业的股权收购次数是1次，占11.4%；房企在互联网软件与服务行业的股权收购次数为8次，占7%；剩下的股权收购中，涉及的行业非常广泛，既有汽车、电子、农业、建材等传统行业，也有环境与设施服务、体育、电影与娱乐等新兴行业，次数为5次，占46.5%。

　　房企收购股权玩“跨界”，成为当下并购大潮中的主旋律。最后一家上市的龙头房企——绿地集团今年以来一直没有停下跨界收购的步伐。早在今年5月18日，绿地集团以近15.5亿元港元收购了香港上市公司润东汽车投票权的0%，欲进军互联网汽车销售市场。随后，有消息称绿地金融已入股上海农村商业银行、锦州银行和东方证券，并计划通过并购设立搭建自身的“投资＋投行”大资管金融全产业链体系，并重点推进第三方支付牌照、人寿保险、信托等项目的收购。

　　“靠土地溢价获取高额利润的时代褪去，房企寻新的利润增长点，是掀起并购热潮的根源。”克而瑞研究中心分析师沈晓玲告诉北京晨报记者，通过在地产行业进行股权并购，房企可储备更多的土地资源；通过在金融、互联网等多种行业跨界进行股权并购，房企能快速进入新的领域，分割新的市场份额。“即便没赚到钱，也可以大大降低企业的融资成本。”

　　入侵

　　地产股权成为险资“目标”

　　房企跨界另谋出路，但自身却成了险资的“目标”。据机构不完全统计数据显示，截至今年7月初，在1家A股上市房企中，被险资进入前十大股东的房企多达25家，占比达到18.8%。

　　在这些被险资入股的房企中，不乏像万科、碧桂园这样的排名前十位的龙头上市房企。今年7月25日，万科发布简式权益变动报告书称，前海人寿及其一致行动人深圳市钜盛华股份有限公司分别通过深交所集中竞价交易买入1.029亿股和4.496亿股公司股票，合计占比达到5%。在此次举牌后，前海人寿及其一致行动人总共持股占万科总股本的10%，跃升为万科第二大股东。今年4月1日，中国平安入股碧桂园，共斥资62亿多港元持股9.9%，成为碧桂园第二大股东。

　　在沈晓玲看来，目前险资侵入房企成功晋级成大股东，一方面是因为部分房企的股权比较分散，缺少占绝对优势的大股东；另一方面是部分房企股价被低估，因看好前景而买入。

　　对于险资入股给房企带来的影响，沈晓玲表示，“由于险资入股房企有不同的目的，给房企带来的影响也会有所差异。如险资是单纯为了收益率，不会干涉房企的经营；但如果险资入股是为拓展自身的地产业务，意味着一旦掌握绝对控股权，就有可能对原有房企的经营发展方向做出调整。”

　　退出

　　中小企业抽身而退

　　就在上述房企之间或是与外行热火朝天地忙着谈并购合作时，一家百强房企浙江广厦宣布拟三年内退出房地产行业。今年内，已有成立了15年的华丽家族退出房地产开发；证大置业谋求转型退出；莱茵置业更名莱茵体育；因资金链断裂而宣布破产清算的华光地产在破产当日，另一家常州房企泰和置业的破产清算也被法院受理……越来越多的中小房企退出或即将退出房地产市场。业内人士评论，进入楼市下半场，不同级别的开发商战略调整日渐清晰，龙头房企抱团冲关、大中房企融资至上、中小房企“走为上策”。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进说：“未来中小房企经营困难将会增加。同时，这个环境也给综合竞争实力较强的房企带来逆市发展的新机会。经过重新洗牌，中国房地产行业集中度将会进一步提升，房地产行业呈现出规模化聚集与并购重组频繁发生的特征，‘大鱼吃小鱼’的并购现象与合纵连横的‘强强联合’将会成为新常态。”

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