降低交易环节税 减少政府对土地财政的依赖

调整后的十二届全国人大常委会立法规划日前公布，包括房地产税法在内的4项新增立法任务亮相其中，有关房产税和房地产税立法的走向再度成为热点话题——

何时是房地产税大规模推进的最佳时机？——即使立法，也不代表快速落地；不动产登记全面完成是必要前提，目前，不动产登记推进缓慢；可能还需要三五年或更长时间

房地产税的全面实施将会对楼市起到哪些作用？——增加保有环节税赋，降低交易环节税赋；减少政府对土地财政的依赖；抑制投机；有望成为未来解决土地出让金制度和土地使用年限问题的基础。

■ 潘秀林

十二届全国人大常委会立法规划近日向社会公布，包括房地产税法在内的4项立法任务亮相其中，这意味着，备受关注的房地产税法正式进入全国人大的立法规划，一度从公众视野淡出的房地产税再度成为热门话题。

“房地产税”不是“房产税”，一字之差，性质不同

除了房地产税法，一并被补充进第十二届全国人大常委会立法规划的还有环境保护税法、增值税法、资源税法、关税法、船舶吨位税法、耕地占用税法等六大税法，向外界释放出税收法定进程提速的重要信号。

房地产税的立法工作正按计划稳步推进。在此之前，中国于2011年在上海和重庆两地率先试点向居民住宅征收房产税，十八届三中全会将房产税改革上升为房地产税体系建设，提出加快房地产税立法并适时推进改革。

专家表示，落实税收法定原则之下，房地产税迟早是要开征的。改革进程可以推迟，但立法进程不能拖延，立法后并不意味着就会在全国马上开征，但开征前必须做好立法准备。据悉，目前房地产税法草案正由全国人大预工委牵头抓紧起草，财政部配合立法。

不同于房产税，房地产税指的是有关房产的所有税种的总称。从概念上来看，房地产税涉及的税种包括了房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税等等。因此，当前提及“房地产税改革”而不是“房产税改革”时，从措辞上也就意味着这将是一个综合性改革。

房价涨跌不由房地产税决定，由供求关系决定

这在一定程度上说明，房地产税立法的推进将使未来房产税的征收名正言顺，有可能对房地产交易、持有等各环节进行税费的调整，推进房地产市场调控向经济手段、市场手段转变。

目前，中国对住宅物业征收的税赋主要集中于交易环节，且税赋相当重，大概占到成交总价的10%左右。但交易环节的重税并不具有可持续性：当市场火爆住宅交易活跃时，政府税收就高；而反之市场低迷交易冷清时税收就会降低。将征税从交易环节转向保有环节将有助于政府获得持续稳定的税收，减少政府对土地财政的依赖。

不过，业内分析认为，征收房地产税不能简单理解为增加了税赋。房地产税的目的是对现行税收制度进行改革，增加保有环节的税赋，降低交易环节的税赋。未来中国的房地产税体系有望向一些发达国家看齐——交易税低，保有税高，这将有效抑制投机行为。

同时，房地产税将鼓励那些投资者出租所拥有的房产以获取租金收入，这也将推动全社会资源的更有效利用。除此之外，房地产税立法或将成为政府未来解决土地出让金制度和土地使用年限问题的基石。

至于征收房地产税对于房价和租金的实际影响，专家认为，很难简单地断定价格会涨还是跌，最终还是要取决于当时的市场处于买方还是卖方市场，定价权在买方还是卖方手上，不排除不同市场的价格走向可能会出现较大分歧。但可以肯定的是，市场将因此更趋成熟健康。

不动产登记落地慢于市场预期，房地产税何时及如何起征仍是难点

随着有关房产税和房地产税立法的走向被再次推上风口浪尖，民间新的焦虑也再次传出。

“何时会是房地产税大规模推进的最佳时机？如果房地产税全面实施将会对楼市起到哪些作用？”近日，名下已经拥有一套以上房产或者准备购入第二套以上房产的人，不得不开始关心这些问题。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，短期房地产税即使立法，也不代表快速落地。从过去一年不动产登记的落地进程看，执行力度低于市场预期，而作为房地产税必要前提的不动产登记还未全面完成的情况下，房地产税落地的可能性很小。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，建立不动产统一登记制度、房地产税立法的完成等作为房地产税顺利推进的基础条件，从官方公布的推进口径来看，上述两项工作大约会在2018-2020年完成，但鉴于工作难度、利益博弈等前车之鉴，上述两项工作有可能会因为这些原因而延后2-年，这也就意味着，房地产税正式大规模推进的时间点有可能是在2020年或之后的两三年时间里。

即便是房地产税大规模推进之际，对房价的影响也有限。业内人士指出，从国内外经验看，即使正式开征房地产税，也会给合理居住需求以税收减免，而房地产税的税率不会过高。从目前的信息来看，房地产税作为地方税种，地方将有权根据各地的房地产市场现状在区间范围内自行确定税率。