楼盘销售活跃程度明显提升 近六成购房者看涨未来房价

经过三季度楼市成交淡季不淡旺季不旺之后“银十”开端不如预期，楼市从“两旺”再次走向“博弈”。公开数据显示，今年房企通过高周转策略快速回笼资金，一些房企甚至已完成全年销售目标，将对四季度房价起到支撑作用；而与此同时，购房者仍以刚需为主，促使房价缺乏上涨动能。与此同时，房价还存在着“上有封顶、下有兜底”的外部影响因素。受此影响，专家认为，四季度房价将以平稳为主，市场成交将较为乐观。

　　房企：提前完成全年任务降价动力不强

　　公开资料显示，龙头房企前三季度业绩亮眼，一些房企甚至已完成全年销售目标。

　　前三季度，招商地产和世茂地产均已超额完成全年销售目标。公告显示，两个企业全年销售目标分别为210亿元和07亿元，而截至9月底，这两家房企已分别实现247亿元和66亿元销售金额，提前完成全年任务。

　　同时，不少房企前三季度的销售业绩已超过去年全年。1-9月，保利地产共实现销售金额756亿元，同比增长2%，超过去年全年的72亿元；中海地产实现919亿港元的销售业绩，超过去年全年的871亿港元；绿城地产实现销售金额55亿元，超过去年全年的5亿元。

　　此外，还有不少房企业绩表现不俗。恒大地产1-9月实现销售金额586亿元，完成全年销售计划的7%；万科前三季度实现96亿元销售收入，全年业绩破千亿已毫无悬念。

　　世联地产市场研究部总监吴志辉认为，得益于积极的去库存行为，房企的现金流不断好转，短期偿付能力逐步提升。因此，虽然四季度是传统的冲业绩时期，并且不少开发商将会在四季度大量推盘，但受此前业绩表现较好影响，一些房企可能会在市场上“打酱油”，总体来说，价格争夺幅度有限，房价很难下降。

　　购房者：刚需为主涨价动能有限

　　受快周转策略影响，房企今年大量推货，而此前的以价换量策略如今也给开发商抗住价格撑了腰。

　　世联地产调查数据显示，三季度，超六成购房者认为周边楼盘价格出现不同程度上涨，进而导致购房者认为房价非常高的比例出现反弹，与2季度相比上升了5.1个百分点。而此前几个季度，这一比例一直在下滑。

　　由于购房者认为周边楼盘销售活跃程度明显提升，并认为未来成交量会提升的比例持续增长，因此近六成购房者看涨未来房价，这也使得购房者认为未来半年适合购房的比例出现下降。

　　“十一”期间举行深圳秋季房地产交易会，由于价格优惠不足，虽然场面热闹，但实际成交有限。作为传统的冲业绩时间段，购房者对“十一”促销普遍抱有一些期待，然而面对98折、99折这样的常规促销手段，购房者普遍反映“这样的价位，刚需真是买不起！”，只能“再等等”“以后再说”了。

　　对此，深圳中原地产二级市场董事总经理玉家雄认为，受市场成交复苏、资金有所积累影响，房企及时转变以价换量的心态，改为较为进取的价格策略，同时，促销途径及打折扣等优惠方式也同步减少，是楼市从“两旺”转变为“博弈”的主要原因。

　　但是，吴志辉认为，由于目前成交客户的主流依然是价格承受力较低的刚需人，投资客占比仅为为1.6%，处于历史地位，因此，刚需为主流的产品结构导致价格难以提升，房价上涨动能有限。

　　上有封顶下有兜底四季度房价将以平稳为主

　　在卖方降价动力不足、买方涨价动能有限的情况下，专家认为，四季度房价将以平稳为主，成交将较为乐观。

　　中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，受此前市场回暖影响，房企获得了喘息的机会。与此同时，楼市调控基调仍未改变，换届后如果政策没有太大的变化，刚需仍将是市场成交的主力。因此从供求关系来看，四季度房价难涨也难跌。

　　而从外部环境来看，房价也面临着“上有封顶、下有兜底”的局面。

　　近期，为了控制房价涨幅，地方政府频频拿出新政。陕西规定地产项目合理利润率控制在10%左右，否则不发预售证；广州中心区域限制高价楼盘入市；上海重点抽查成交价格较高等存在异常情况的商品住房项目……

　　宋丁认为，在楼市调控基调未变的情况下，涨价面临“上有封顶”的局面，一旦价格出现较大反弹，便会引来调控“新政”。

　　与此同时，宏观经济形势正起着托市的作用。国家统计局数据显示，前三季度国内生产总值5480亿元，按可比价格计算，同比增长7.7%。其中，一季度增长8.1%，二季度增长7.6%，三季度增长7.4%。与此同时，9月C P I重回“1时代”，同比上涨1.9%。

　　宋丁认为，G D P和C PI的回落，意味着货币政策存在放松空间，从宏观层面给四季度房价起到了兜底作用。吴志辉认为，近期人民币升值明显，将会促使结汇速度加快，带动外汇占款数据攀升，四季度的流动性将会相比三季度有所改善。

　　因此，他们认为，四季度房价将处于平稳阶段，市场成交将较为乐观。