北京写字楼扩散化的趋势正在加速 交易量远远超过新建商品房40%

北京万科商业发展部总经理钱嘉以保利地产的案例，说明开发商是如何应对市场变化的。

　　钱嘉：保利有个项目在四环外，叫保利东郡。有栋楼是写字楼，它觉得不好卖，改成了公寓。现在写字楼好卖，它又把住宅改回来了。很多原来商改住的，不改了，又住改商了。

　　保利的故事绝非个案。07、08年住宅地产最热的时候，住宅投资价值一度超过商业地产，开发商趋之若鹜，但现在两类地产价格倒挂的局面正在逆转。北京上古新锐房地产经纪公司执行董事吴疆说，目前的一轮商业地产热正是对07、08年的补涨：

　　吴疆：以为大家知道，0、04年写字楼的售价是住宅的1.5倍，商业是住宅的2倍以上。0、04年把住宅改成写字楼，07、08年把写字楼改成住宅。也就是说还有一轮这样的过程，我希望大家能抓住机会。

　　在年会现场，记者看到成的外地人在展台前打听商铺租赁情况。在北京呆了8年、有房有车的吴先生觉得现在投资商铺更划算：

　　吴先生：价格还不错，在考虑之中。几十平米的吧，做个小买卖。

　　记者：考虑哪些地段？

　　吴先生：考虑大兴这块，或者北五环这边。

　　搜房网的统计数据显示，前三季度商业地产中，北京商铺成交8万平米，同比增长17%；写字楼成交125.6平米，同比增长8%。写字楼交易量远远超过新建商品房40%的涨幅。

　　吴疆说，随着成交放大，北京写字楼扩散化的趋势正在加速，中关村、CBD等传统商圈逐渐过时，而亦庄、顺义新城等新的商圈正在兴起：

　　吴疆：绝大数多写字楼的开发或者是竞争都进入到了四环以外，以为四环以内已经没有多少地块了。以后大家谈的不再是中关村写字楼，不再是CBD，不再是金融街。可能更多的是望京写字楼。

　　但过度的商业地产热同样蕴藏着风险。目前国内存在严重的购物中心开发一哄而上、盲目攀比的现象。数据显示，截至年初全球在建的购物中心按面积算，一半以上在中国。二线城市单个购物中心平均8万平米的面积，体量比一线城市要高出18%以上。华纺地产销售总监赵耿认为，出现这一问题的关键是开发标准的缺失：

　　赵耿：我们国家缺少一个法律层面上的规范或者规划，到底多大的购物中心需要多少人，需要多大的经济基础来支撑它，我们目前处于一个龙混战的阶段。

　　在今年8月的国务院9号文中，政府明确要求小区的商业配套面积不得少于10%。在盖大购物中心、大商场的同时，如何多做、做好社区商业的开发，对于喜欢赚快钱、赚大钱的开发商以及商业地产市场发展来说，都是考验。
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