.0新政降低购房准入门槛 增加了月供压力

　月0日，中国人民银行、住建部、银监会三部委联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》（下称《通知》），宣布将二套房首付比例最低降至四成（条件是购买普通住宅）。此外，0日财政部、税务总局也联合出台新政，宣布二手房满2年交易免征营业税。史称上述政策为“0新政”。那么，“0新政”对改善型需求产生影响？新政之后改善型需求在不同城市的表现会怎么样？

　　根据同策咨询研究部《.0新政对改善需求的影响研究》报告，“.0新政”的核心是降低二套房首付（营业税免征年限降低可视为降低首次支付压力），支持置换型改善性住房需求，但“降首付”在降低准入门槛的同时，增加了购房者的月供压力。《.0新政对改善需求的影响研究-》报告将通过测算“.0新政”后的各个城市的二套房贷的“月供风险”（月供风险=月供/家庭月均可支配收入）来判断“.0新政”对不同城市改善需求的影响。

　为了便于比较不同城市的二套房贷还款压力风险，我们以8个大中城市2014年一手房商品住宅成交的套均总价来测算二套房贷的月供风险，风险大的城市二套房需求释放放缓，甚至难以快速释放；一般来讲，“.0新政”中涉及的改善型普通住宅的总价高于城市套均总价，也就是说，二套房贷月供风险越大的城市，改善型普通住宅需求释放受压抑越大，“.0新政”的效果越不明显。

报告结论一：“.0新政”的核心：支持置换型改善性住房需求
对于有改善需求的购房者而言，“.0新政”之前二套房首付高达六七成，令人望而却步。“.0新政”将购买普通住房的二套房首付降至四成，大大降低了二套房准入门槛，但同时月供压力大大增加，工薪阶层在拥有一套住房的情况下继续买进二套房，首付门槛或还贷压力让大多数改善型需求显得不太现实，而将现有住房卖出后进行置换的“卖小买大”形式成为多数人的选择。同时，.0在降低二套房首付的同时，将营业税免征时限由五年改为两年，迎合了这种需求。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，营业税免征门槛5年变2年，从二手房市场角度来看，符合这样条件的房源比例将大幅增加，尤其是对于置换型的改善型需求来讲，由于营业税的免征，降低了交易成本，这部分体就可以卖掉原有房产进行改善或置换，从政策的市场效果来看，有助于这部分需求积极入市。再加上目前公积金贷款、商业贷款二套房贷（普通住宅）首付比例都已经明确降低，这对于置换型需求、改善型需求来讲，势必会抓紧这个入市窗口期积极入市。
　换一句话讲，“.0新政”优惠主要是针对普通住房（140平米以下），因此，政策主力支持的是卖小（100平米以下）买大（100-140平米），在普通住房范围内的置换改善。100平米以下小户型置换为100-140平米的大户型改善住房是本次新政影响的主流。

　　那么，“.0新政”的影响范围来看，同策咨询研究部数据显示，过去三年（2012年-2014年），全国重点城市套均100-140平米的住房套数成交约占总成交的28.9%，其中一线、二线和三四线城市的平均比例分别为22.2%，29.9%和.7%，因此，此次政策的影响在此范围之内。　　从一手房市场库存的角度来讲，由于置换型的改善型需求的积极入市，有助于改善大多数城市库存结构比例，降低中大户型库存市场占比，有助于加速去库存，降低市场的去化压力。

报告结论二：8个大中城市二套房贷月供风险报告（20年期等额本息） 结论：“降首付”在降低二套房首付门槛的同时，增加了购房者的月供还款压力；供求关系基本面影响需求释放的速度；拉长还款周期有助于降低月供的还款压力。　　

同策咨询研究部数据显示，8个大中城市二套房贷月供风险（20年期等额本息）排名当中，“月供风险”最高的10个城市依次是福州99.9%、厦门92.9%、深圳88.9%、温州80.6%、北京79.4%、上海76%、广州71%、海口70.6%、南京66.2%、宁波62.1%。也就是说，如果一个普通工薪家庭没有薪资以外其他收入，要购买二套房改善居住条件，至少一半以上的家庭收入要交给房贷了。最苦逼的莫过于福州、厦门这两个城市，几乎所有的家庭收入都要被房贷侵蚀了。当然，这也说明了如果一个城市二套房贷月供风险越大，这个城市的改善型普通住宅需求释放受影响越大，“.0新政”的效果就越不明显。
　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，按照城市的二套房贷的“月供风险”（月供风险=月供/家庭月均可支配收入）标准，如果一个城市“月供风险”超过50%，那么，这个城市二套房贷显得有些“压力山大”，月供风险也就较高，这些城市的改善型需求就难以快速释放。

　　从8个大中城市二套房贷月供风险（20年期等额本息）排名来看，共计18个城市超过了50%的“月供风险”警戒线；从8个大中城市二套房贷月供风险（0年期等额本息）排名来看，共计12个城市超过了50%的“月供风险”警戒线，比20年期等额本息的方式减少了6个城市。　　此外，8个大中城市二套房贷月供风险排名（20年期等额本息）数据显示，北上广深等一线城市中，二套房首付由七成降至四成，首付款约少约60万元，大幅降低了准入门槛，但还款压力同时大幅上升，月供风险均在70%以上，远高于50%的警戒线。但因市场“人多地少”供不应求基本面不会改变，这将促使一线城市改善性需求交易活跃度提高，促使这些需求快速释放，最近几天一线城市一二手房市场买卖的活跃度增加正是证明了这一点。

　二线城市中，二套房首付由六成降至四成，近半数城市月供风险低于50%的警戒线，这些二线城市改善需求可能快速释放；三四线城市中，二套房首付由六成降至四成，过半城市月供风险低于50%的警戒线。因此，单纯从月供风险指标的角度来看多数三四线城市改善需求可能快速释放。但是，当前来讲，过半二线城市、大多数三四线城市均供大于求，存在去库存的压力，这些城市的供大于求的基本面也会影响改善型需求的释放。　　

总的来看，.0新政降二套房首付的同时，也增加了月供压力，月供风险压力大的城市政策影响效果会降低。以20年期等额本息计算，半数左右的城市月供风险处于50%以上的风险区，特别是一线城市全部处于风险区。但是，供求关系基本面也会影响需求释放的速度，供不应求的城市将促使改善型需求交易活跃度提升，反之，改善型需求释放将受到压抑。

　　如果将贷款期限延长到0年，一线城市月供风险仍处风险区，郑州、南昌、成都等已进入安全区；从8个大中城市二套房贷月供风险（0年期等额本息）排名来看，共计12个城市超过了50%的“月供风险”警戒线，比20年期等额本息的方式减少了6个城市。这也说明了，适当延长还款期限可以降低月供压力，城市的“月供风险”也会随之降低。