后续需求不足致楼市成交量滑坡 新房库存缓慢攀升 房价仍存上涨隐忧

进入9月以来,不少城市的楼市交易量走低,同期开盘量则居于高位,新建商品住宅库存开始发生变化。据了解,一些热点城市的新建商品住宅库存已呈微增态势,在销售速度放缓的情况下,库存的消化周期将拉长。

　　业内人士认为,当前多数城市的新建商品住宅库存较为充足,一线城市的库存压力也有所缓解。但需要注意的是,如果未来购房需求大量释放,一线城市库存面临不足情况,房价上涨动力也将凸显。

　　新房库存缓慢攀升

　　楼市“金九”并未如期而至。根据中原地产的统计,截至16日,本月全国主要的54个城市新建商品住宅签约套,比上月同期下调11.6%,这也是近4个月同期的最低点。

　　北京市住建委的数据显示,9月1日-16日,北京仅成交新建商品住宅5187套,比8月同期下调21.6%。后续需求不足被认为是成交量滑坡的主要原因。有分析人士表示,在“限购令”的影响下,不少城市的刚性需求几乎释放殆尽,合理的改善型需求缺乏释放渠道,造成后续成交量减少。

　　与此同时,部分房企推盘的热情却并未减弱。北京市住建委的数据显示,9月1日-16日,北京共有18个商品住宅项目获得预售许可证,释放房源5866套。这一数据不仅远高于8月全月的新建商品住宅供应量,同时也比9月同期的新建商品住宅成交量高出679套。

　　北京中原地产市场研究部总监张大伟认为,9月、10月份的推盘量还将保持相对较大规模。按照该机构的统计,预计北京10月将有2个商品房项目入市。

　　受此影响,近期北京的新房库存已开始缓慢攀升。根据北京市住建委的数据,截至9月18日,住宅存量达到套,正在逼近8万套的规模。而按9月以来的销售速度,这部分库存的消化周期将超过7个月,库存不足的压力较之前有所缓解。

　　上述情况在其他部分城市也存在。中国房地产数据研究院院长陈晟向记者表示,当前一线城市的存货去化周期多数为8-12个月,处于相对合理区间。若市场成交量不能有效放大,这些城市库存不足的压力将进一步减缓。

　　房价仍存上涨隐忧

　　库存量的大小决定着后市的供需形势。按照陈晟的观点,当存货去化周期大于6个月时,房价将保持稳定。若这一指标在6个月以下,房价将呈上涨态势。

　　除库存量外,去化周期的长短也与销售速度有关。今年8月,北京新建商品住宅成交套,按照这一销售速度,北京楼市库存的去化周期仅为5个月。其他一线城市和个别热点城市也都面临去化周期缩短的局面,这被认为将给房价上涨带来压力。

　　陈晟表示,不少二三线城市此前的土地供应量大,近几年的房屋建设规模也较大,市场潜在库存较为充足。而一线城市的库存不足压力虽有所缓解,但库存绝对量仍然处于低位。

　　他认为,一旦限购、信贷等政策因素出现变化,导致市场成交量回升,一线城市的现有库存量将再次面临较短的消化周期,房价上涨压力也将凸显。业内人士表示,一线城市可供开发土地面积、在建商品房面积、可售商品房套数等指标,目前都处于低位。

　　商品房价格环比上涨

　　根据国家统计局的数据,今年8月,全国70个大中城市新建商品住宅价格平均环比上涨0.06%,涨幅明显收窄。有观点认为,成交量下降是其主要原因。若未来改善型需求能够得到有效释放,房价很可能继续保持上涨。

　　按照房地产开发周期,从土地成交到形成市场供应,约需要1-2年的时间。普遍的观点认为,一线城市的土地供应缺口已经形成,房价在短期或长期内都存在较大上涨压力。当前应增加土地有效供应,并督察已供土地的开发,从而尽快补充市场库存。